"Urban Fund" Diusulkan Jadi Solusi Masalah Perumahan

JAKARTA, KOMPAS.com - Praktisi Perkotaan dan Properti Soelaeman Soemawinata mengusulkan pembentukan urban fund atau dana abadi perkotaan untuk mengatasai persoalan klasik perumahan.

Dia menyampaikan hal itu dalam diskusi interaktif dengan topik “Tantangan Perkotaan dan Permukiman Menuju Indonesia Emas 2045” yang diadakan Forum Wartawan Perumahan Rakyat (Forwapera) di Jakarta, Kamis (21/3).

Eman, demikian dia akrab disapa, menyampaikan fakta bahwa saat ini penduduk Indonesia bertambah 1,1 persen atau sebanyak 3 juta jiwa per tahun.

Itu artinya, pada 2045 Indonesia akan mengalami ledakan penduduk yang mencapai 350 juta jiwa. Diperkirakan lebih dari 70 persen penduduk tersebut bermukim di perkotaan, sekitar  56,03 persen atau 152.788 juta jiwa bermukim di Pulau Jawa.

Baca juga: Ada Insentif PPN, Pasokan Baru Proyek Perumahan Naik Dua Kali Lipat

Di sisi lain, sumber daya alam untuk kehidupan semakin terbatas, lahan semakin minim, kebutuhan untuk tempat bermukim yang layak bertambah, serta terjadi peningkatan kebutuhan kualitas hidup masyarakat seperti pendidikan, kesehatan dan kualitas lingkungan.

Selain itu, kebutuhan lapangan kerja dan peningkatan penghasilan juga bertambah. Fakta perkotaan itu tidak dapat dihindari.

Selain akan memperbesar anggaran perumahan, urban fund juga memperluas jangkauan layanan kepada kelompok masyarakat.

Hal ini karena urban fund dapat dijadikan garansi (asuransi) pembiayaan perumahan.

“Urban fund ini bersumber dari dana-dana yang tidak memerlukan pengembalian secara komersial baik dari dana pemerintah maupun swasta termasuk dana corporate social responsibility (CSR),” paparnya.

Urban fund dapat dimanfaatkan sebagai subsidi selisih bunga untuk perumahan terjangkau dan asuransi KPR untuk perumahan terjangkau termasuk untuk masyarakat sektor informal.

Baca juga: Janji-janji Prabowo-Gibran Soal Perumahan Rakyat

Selain itu, urban fund bisa dipakai untuk penyediaan rumah sewa, renovasi rumah masyarakat perkotaan, pedesaan, dan pesisir, serta penataan kampung kumuh perkotaan.

Kehadiran urban fund, juga dapat mengurangi beban anggaran pemerintah untuk perumahan.

Dia menjelaskan, jika selama ini bank hanya menjadi penyalur anggaran KPR FLPP maka nantinya bank bisa pula menjadi kreditur dengan menyalurkan dana mereka sendiri untuk pembiayaan perumahan MBR termasuk masyarakat sektor informal.

Sehingga bank tidak lagi hanya sebatas penyalur KPR bersubsidi, tetapi juga sebagai kreditur (pemberi kredit).

Dengan begitu, bank tidak bisa lagi menolak pengajuan KPR dari masyarakat non fix income, karena resikonya tidak ada atau sudah terjamin.

"Setiap KPR itu sudah ada garansinya yang berasal dari pengelolaan urban fund. Beban anggaran pemerintah pun berkurang,” jelas Ketua Kehormatan Realestat Indonesia (REI) itu.

Terkait masalah kelembagaan penghimpun dan pengelola urban fund, Eman berpendapat bisa saja diberikan kepada lembaga keuangan yang sudah ada saat ini semisal BP Tapera ataupun dibentuk lembaga baru seperti Korea Housing and Urban Guarantee Corporation.

Baca juga: Tahun 2025, Momentum Terbaik untuk Sektor Perumahan

Regulasi lain yang perlu dibenahi untuk mendorong penyediaan rumah bagi MBR dan di bawah MBR adalah soal implementasi hunian berimbang dari pengembang skala menengah dan besar.

Eman mengungkapkan, aturan hunian berimbang 1:2:3 yang harus dibangun di satu hamparan selama ini tidak berjalan. Hal itu karena aturannya rumit dan tidak aplikatif.

Oleh karena itu, dibutuhkan regulasi yang lebih sederhana dan aplikabel. Dia memberi contoh untuk pengembang yang membangun hunian menengah atau besar sebanyak 1.000 unit, maka dia wajib membangun misalnya 200 unit rumah MBR, rumah sewa atau renovasi rumah.

Tetapi kewajiban itu bukan dinilai atau diganti dengan uang, tetapi berupa rumah fisik. Pasalnya, kata Eman, swasta itu lebih senang dikenakan kewajiban yang barang fisiknya kelihatan.

Baca juga: Bom Waktu Sengkarut Perumahan dan Tawaran Solusi Propertinomic

“Tapi harus ada lembaga yang punya data dimana saja rumah MBR yang harus dibangun atau direnovasi. Dengan pola-pola ini maka target pembangunan 3 juta rumah per tahun yang dicanangkan pemerintah mendatang dapat dicapai,” pungkasnya.