Simak, Prosedur Lengkap yang Harus Dipatuhi WNA jika Ingin Beli Hunian

JAKARTA, KOMPAS.com - Pemerintah memberikan keleluasaan bagi Warga Negara Asing (WNA) yang ingin membeli properti di Indonesia.

Hal ini dikuatkan melalui Pasal 69 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Dalam pasal itu berbunyi "Orang Asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian merupakan Orang Asing yang mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan".

Diketahui, yang dimaksud dengan "dokumen keimigrasian" adalah visa, paspor, atau izin tinggal yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai keimigrasian.

Baca juga: Kategori Hunian yang Boleh Dibeli WNA, Rumah Mewah dan Rusun Komersial

Akan tetapi, ada sederet prosedur yang harus diikuti apabila WNA ingin memiliki properti di Tanah Air sebagai berikut:

1. Penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

PPJB dapat dilakukan setelah memenuhi kepastian atas status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, persetujuan bangunan gedung (PBG), ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas (PSU), maupun keterbangunan paling sedikit 20 persen.

2. Pendaftaran peralihan hak atas tanah

Syarat permohonan izin peralihan hak atas tanah meliputi pemohon, tanah, maupun surat pernyataan.

• Pemohon

a. Identitas pemohon, atau identitas dan kuasanya, serta surat kuasa apabila dikuasakan;

b. Akta pendirian dan perubahan terakhir beserta pengesahannya dari instansi yang berwenang atau peraturan pendirian perusahaan, Nomor Induk Berusaha dari Online Single Submission (OSS) atau Tanda Daftar Perusahaan (TDP), dalam hal Pemohon badan hukum.

• Tanah

a. Sertifikat Hak Atas Tanah; dan

b. Dokumen penggunaan dan pemanfaatan tanah;

• Surat pernyataan

a. Calon penerima hak mempunyai reputasi yang baik;
b. Tidak pernah dikenakan pembatalan hak;
c. Tidak pernah terlibat dengan kejahatan korporasi;
d. Tidak pernah masuk dalam daftar hitam di bidang perbankan; dan
e. Tanahnya tidak pernah termasuk dalam usulan penetapan tanah telantar

3. Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB)

Baik penjual maupun pembeli harus menyiapkan beberapa dokumen sebagai berikut:

• Penjual

a. Fotokopi KTP/Paspor,visa,izin tinggal-usulan penyesuaian
b. Fotokopi surat nikah (jika sudah menikah)
c. Fotokopi KK
d. Sertifikat tanah
e. PBB tahun terakhir
f. Fotokopi NPWP (untuk WNA SPLN berupa fotokopi paspor)/usulan penyesuaian

• Pembeli

a. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP)/Paspor,visa,izin tinggal untuk WNA-usul penyesuaian
b. Fotokopi KK.
c. Fotokopi surat menikah (jika sudah menikah)
d. Fotokopi NPWP/Paspor,visa,izin tinggal untuk WNA –usul penyesuaian

4. Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

a. Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB
b. Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan.
c. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) wajib pajak.
d. Fotokopi STTS/struk ATM (Anjungan Tunai Mandiri) bukti pembayaran tarif PBB untuk 5 tahun terakhir.
e. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah, seperti sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik.
f. Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah.
g. Fotokopi KK

5. Pembukaan rekening oleh WNA

Pembukaan rekening dengan saldo paling banyak 50.000 dollar AS atau nilai yang setara dalam valas (hard currency) lainnya, dan yang bersangkutan tidak dapat memberikan kartu izin tinggal atau surat referensi sebagaimana tersebut di atas, maka:

a. Bank melakukan Customer Due Diligence (CDD) dengan meminta paling kurang dokumen identitas calon nasabah berupa paspor.

b. Dalam melengkapi dokumen formulir pembukaan rekening, calon nasabah mencantumkan informasi tambahan yang dapat meyakinkan bank tentang profil calon nasabah.

Informasi tambahan dimaksud dapat disertai dengan data identitas diri calon nasabah dari negara atau yurisdiksi tempat kedudukan calon nasabah, seperti kartu kepegawaian, surat izin mengemudi, kartu mahasiswa, kartu asuransi kesehatan, kartu tanda penduduk, atau dokumen identitas diri lainnya.

c. Setoran awal pembukaan rekening paling sedikit 2.000 dollar AS atau nilai yang setara dalam valas lainnya

Pembukaan rekening dengan saldo di atas 50.000 dollar AS atau nilai yang setara dalam valas lainnya, maka bank melakukan CDD.

Ini dilakukan dalam rangka mengidentifikasi profil calon nasabah dengan meminta paling kurang identitas calon nasabah berupa paspor disertai dengan dokumen tambahan yang dapat meyakinkan bank tentang profil calon nasabah, antara lain:

a. Fotokopi kartu izin tinggal sesuai dengan ketentuan keimigrasian;
b. Referensi dari seorang berkewarganegaraan Indonesia atau perusahaan/instansi/Pemerintah Indonesia;
c. Referensi atau bukti rekening dari penyedia jasa keuangan di negara atau yurisdiksi tempat kedudukan calon nasabah;
d. Surat keterangan domisili di Indonesia;
e. Fotokopi identitas suami/istri yang berdomisili di Indonesia;
f. Fotokopi kontrak/perjanjian tempat tinggal selama berdomisili di Indonesia; atau
g. Fotokopi kartu kredit/debet

6. Penerbitan sertifikat kepemilikan

• Pemohon

a. KTP atau visa/paspor/izin tinggal pemohon
b. KTP atau visa/paspor/izin tinggal pemohon dan kuasanya serta surat kuasa apabila dikuasakan
c. Akta pendirian dan perubahan terakhir beserta pengesahannya dari instansi yang berwenang atau peraturan pendirian perusahaan (untuk
pemohon Badan Hukum)
d. Nomor Induk Berusaha/Tanda Daftar Perusahaan (untuk pemohon Badan Hukum)

• Tanahnya

a. Dasar penguasaan atau alas haknya
b. Daftar dan peta perolehan tanah
c. Dalam hal berasal dari tanah Hak Pengelolaan, berupa Perjanjian Pemanfaatan Tanah

• Dokumen Perizinan (untuk permohonan Hak Pakai di atas Tanah Negara)

a. KKPR;
b. Perizinan berusaha untuk pelaksanaan reklamasi, apabila tanah yang dimohon merupakan Tanah Reklamasi

• Dokumen Perencanaan Peruntukan, Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah (untuk permohonan Hak Pakai di atas Tanah Negara atau tanah Hak Milik)
• Sertifikat Laik Fungsi, untuk permohonan Hak Pakai yang di atasnya dibangun Satuan Rumah Susun (Sarusun)
• Bukti perpajakan yang berkaitan dengan tanah yang dimohon (apabila ada)
• Surat Pernyataan Penguasaan Fisik Bidang Tanah (untuk permohonan Hak Pakai di atas Tanah Negara.

Satuan Rumah Susun yang dimiliki oleh Orang Asing yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan diberikan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.

8. Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Disesuaikan oleh Pemerintah Daerah (Pemda) masing-masing.

9. Proof of Fund berupa sertifikat kepemilikan properti sebagai syarat visa/tas rumah kedua

Untuk mendapatkan Visa/ITAS Rumah Kedua, orang asing harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:

a. Paspor Kebangsaan yang sah dan masih berlaku paling singkat 36 (tiga puluh enam) bulan
b. Foto berwarna terbaru dengan latar belakang merah.
c. Proof of Fund:
- Surat keterangan Bank/Bukti Rekening pada Bank Milik Negara sebesar setara Rp. 2.000.000.000,00 (dua milyar rupiah; atau
- Sertifikat kepemilikan properti di Indonesia atas nama Orang Asing

10. Memperoleh rekomendasi Hak Pengelolaan (HPL)

Tata cara dan persyaratan pembayaran rekomendasi HPL diregulasi oleh masing-masing pemegang HPL. Sebagai contoh, DKI Jakarta sebagai pemegang HPL mensyaratkan:

a. Surat permohonan yang ditujukan kepada kepala Dinas Penanaman Modal dan PTSP Provinsi DKI Jakarta bermaterai Rp 6.000
b. Indentitas Pemohon/Penangung Jawab
• WNI: KTP dan KK (Fotokopi)
• WNA: Kartu Kartu Izin Tinggal Terbatas (KITAS) atau VISA/Paspor (Fotokopi)
• Badan Usaha: Akta Pendirian, Surat Keterangan Domisili dan NPWP Badan Hukum (Fotokopi)
c. Jika dikuasakan Surat kuasa di atas kertas bermaterai RP 6.000 dan KTP orang yang diberi kuasa
d. SPPT PBB Tahun berjalan dan Bukti pembayaran PBB (Fotokopi)
e. Surat Petunjuk Pelaksanaan (SPP) atau Akta Jual Beli (Fotokopi yang dilegalisasi Notaris)
f. Foto lokasi HPL
g. Surat pernyataan di atas kertas bermaterai Rp 6.000 tentang kesanggupan membayar, keabsahan dokumen, penguasaan fisik, tidak sengketa dan pernyataan tidak akan menuntut pembayaran pemasukan yang telah dikeluarkan
h. Ketetapan Rencana Kota (KRK)