Sebelum Tanda Tangan, Pahami PPJB dalam Proses Jual Beli Tanah dan Rumah

JAKARTA, KOMPAS.com - Tahukah Anda, bahwa dalam proses jual beli tanah dan bangunan terdapat dokumen yang disebut sebagai Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

PPJB merupakan ikatan awal antara penjual dan pembeli tanah yang bersifat di bawah tangan atau akta non-otentik.

Akta non-otentik berarti akta yang dibuat hanya oleh para pihak atau calon penjual dan pembeli, tetapi tidak melibatkan notarsi/PPAT.

Segala hal tentang PPJB tertuang dalam Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (PP 14/2016) sebagaimana diubah dengan PP 11/2021.

Baca juga: Rumah Murah di Tangerang Pekan Ini, Mulai Rp 160 Jutaan Saja

Pada PP 11/2021 Pasal 1 angka 10 menyebut, Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani Akta Jual Beli (AJB).

Dalam PPJB biasanya diatur tentang syarat-syarat tertentu yang harus dipenuhi oleh para pihak agar dapat dilakukannya AJB.

Ketika melakukan transaksi jual beli tanah, calon penjual dan pembeli sebenarnya tidak diwajibkan membuat PPJB.

Namun PPJB dibutuhkan sebagai komitmen para pihak terhadap berlangsungnya proses jual-beli.

Lantas apa fungsi PPJB? PPJB bertujuan untuk mengikat calon penjual agar pada saat yang telah diperjanjikan ia akan menjual benda/hak miliknya kepada calon pembeli.

Sejalan dengan itu, pada saat yang sama perjanjian tersebut juga mengikat calon pembeli untuk membeli benda/hak milik calon penjual, sesuai dengan ketentuan yang telah diperjanjikan para pihak.

Lebih lanjut, PP 11/2021 juga menjelaskan mengenai PPJB apartemen dan rumah tunggal dalam Pasal 1 angka 11.

Baik PPJB rumah maupun PPJB apartemen adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.

Dengan begitu, PPJB merupakan kesepakatan awal antara calon penjual dengan calon pembeli yang memperjanjikan akan dilakukannya transaksi jual beli atas suatu benda, pada umumnya benda tidak bergerak termasuk tanah.

Itulah penjelasan mengenai apa itu PPJB dan kedudukan hukumnya dalam proses jual-beli tanah atau rumah yang perlu diketahui.

Adapun dalam PP Nomor 12 Tahun 2021, berikut aturan sederhana PPJB yang harus dipahami calon konsumen untuk menghindari penipuan jual beli properti:

1. Rumah hanya dapat ditawarkan/dipasarkan kepada konsumen setelah memiliki;

• Kepastian peruntukan ruang
• Kepastian hak atas tanah
• Kepastian status penguasaan rumah
• Perijinan perumahan; dan
• Jaminan atas pembangunan perumahan.

2. Untuk dapat melakukan PPJB harus terpenuhi kondisi ;

• Status kepemilikan tanah,
• Hal yang diperjanjikan,
• Persetujuan Bangunan Gendung (PBG),
• Ketersediaan Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU)
• Keterbangunan paling sedikit 20 persen
• Sesuai dengan hasil laporan dari konsultan pengawas pembangunan atau konsultan manajemen konstruksi, dengan rincian (i) Rumah tunggal atau Rumah deret keterbangunan paling sedikit 20 persen dari seluruh jumlah unit Rumah; (ii) Rumah susun keterbangunan paling sedikit 20 persen dari volume konstruksi.