Menang Lelang Rumah tapi Penghuni Tak Bersedia Mengosongkan, Apa Langkah Hukumnya?

Membeli rumah dari proses lelang yang diselenggarakan di Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) sudah jamak dilakukan oleh beberapa pihak.

Namun, proses pembelian rumah melalui mekanisme tersebut tak lepas dari permasalahan. Salah satu problematikanya adalah terkait pengosongan rumah.

Pihak penghuni rumah yang sudah dilelang dan telah beralih kepemilikannya ke pemenang lelang tidak bersedia mengosongkan objek lelang.

Alhasil, tindakan tersebut tentu merugikan pihak pemenang lelang karena tidak dapat memperoleh kenikmatan dari rumah yang telah dibelinya.

Sehubungan dengan tindakan penghuni yang tidak bersedia mengosongkan rumah lelang, apa langkah hukum dapat ditempuh pihak pemenang lelang untuk mempertahankan haknya atas rumah yang dibelinya?

Peralihan hak milik atas rumah lelang

Secara umum, proses lelang terhadap rumah dilakukan apabila objek dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan.

Lelang dilakukan apabila pihak debitur melakukan wanprestasi atas kewajiban pembayaran kepada pihak kreditur.

Pelaksanaan lelang dilakukan berdasarkan titel eksekutorial dari sertipikat hak tanggungan.

Baca juga: Berencana Membeli Rumah, Ini Ketentuan Hukum yang Perlu Diketahui

Menurut Pasal 14 ayat (3) UU No. 4 Tahun 1996 tentang Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UU No. 4 Tahun 1996), ditegaskan bahwa sertifikat hak tanggungan dipersamakan dengan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.

Selengkapnya pasal tersebut menyatakan:

“Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.”

Regulasi khusus yang mengatur tentang pelaksanaan lelang di KPKNL diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang (PMK No. 213 Tahun 2020).

Pada pasal 1 angka 1 PMK No. 213 Tahun 2020 lelang didefinisikan sebagai penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun.

Berdasarkan definisi tersebut, maka secara sederhana dapat dipahami bahwa lelang merupakan proses jual beli untuk peralihan hak milik atas barang yang dilelang dari pemilik kepada pemenang lelang (i.c. pembeli).

Sebagai tambahan, Mahkamah Agung telah menegaskan bahwa pembeli objek tanah, termasuk di atasnya berdiri bangunan rumah, yang melakukan pembelian melalui pelelangan umum dikualifikasikan sebagai pembeli beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 KUH Perdata.

Hal tersebut sebagaimana termaktub dalam Rumusan Hukum Kamar Perdata angka 4 SEMA No. 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan.

Baca juga: Rumah Warisan Dijual Tanpa Persetujuan Seluruh Ahli Waris, Bagaimana Hukumnya?

Mekanisme pengosongan rumah lelang

Dalam pelaksanaan lelang, apabila lelang telah dilaksanakan maka akan diterbitkan Grosse Risalah Lelang yang merupakan salinan dari Risalah Lelang yang berkepala "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa".

Pada Pasal 93 ayat (2) huruf a PMK No. 213 Tahun 2020, ditegaskan pula bahwa pembeli dalam proses lelang dapat diberikan Kutipan Risalah Lelang sebagai Akta Jual Beli atau Grosse Risalah Lelang sesuai kebutuhan.

Akta tersebut yang menjadi dasar bagi pembeli untuk membuktikan kepada pihak manapun tentang adanya peralihan hak dari pemilik rumah kepada pemenang lelang.

Sehubungan dengan pengosongan rumah yang telah beralih hak kepemilikannya dari pemilik rumah kepada pihak pembeli dalam lelang, maka secara hukum pemenang lelang dapat mengajukan upaya pengosongan melalui pengadilan.

Mekanisme tersebut di antaranya dapat dilihat pada ketentuan Pasal 200 ayat (11) Herzien Inlandsch Reglement yang menyatakan:

“Jika orang yang barangnya dijual itu, enggan meninggalkan barang yang tetap itu, maka ketua pengadilan negeri membuat satu surat perintah kepada orang yang berkuasa menjalankan surat jurusita, supaya dengan bantuan panitera pengadilan negeri, jika perlu dengan pertolongan polisi, barang yang tetap itu ditinggalkan dan dikosongkan oleh orang, yang dijual barangnya itu, serta oleh kaum keluarganya.”

Kemudian, ketentuan tersebut dipertegas oleh Mahkamah Agung dalam SEMA No. 4 Tahun 2014 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2013 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Peradilan.

Pada Sub Kamar Perdata Umum angka 4, Mahkamah Agung menyatakan bahwa:

“Terhadap pelelangan hak tanggungan oleh kreditur sendiri melalui kantor lelang, apabila terlelang tidak mau mengosongkan obyek lelang, eksekusi pengosongan dapat langsung diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri tanpa melalui gugatan.”

Baca juga: Pemilik Rumah Menaikkan Harga Sewa Sepihak, Bagaimana Hukumnya?

Untuk melaksanakan mekanisme pengosongan melalui pengadilan, pemenang lelang mengajukan permohonan ke ketua pengadilan negeri dengan menyampaikan dokumen Grosse Risalah Lelang.

Selanjutnya, berdasarkan permohonan dari pemenang lelang, pengadilan negeri akan melakukan mekanisme pelaksanaan eksekusi pengosongan rumah sesuai peraturan perundang-undangan.

Larangan pengosongan secara melawan hukum

Untuk diketahui bahwa pelaksanaan pengosongan rumah oleh pemenang lelang dan/atau siapapun juga tidak diperkenankan dilakukan secara melawan hukum.

Termasuk dalam hal ini adalah melakukan pemaksaan, penguasaan, pengusiran dan/atau tindakan anarkistis lainnya terhadap penghuni untuk mengosongkan rumah yang telah beralih hak kepemilikannya ke pihak pemenang lelang.

Tindakan tersebut dapat dikualifikasikan sebagai perbuatan melawan hukum.

Hal ini di antaranya dapat dilihat pada Putusan Mahkamah Agung No. 2192K/Pdt/2013 tanggal 13 Oktober 2014.

Pada putusan tersebut pertimbangan hukum Mahkamah Agung menyatakan bahwa meskipun benar Tergugat IV adalah pemenang lelang, akan tetapi bukan berarti yang bersangkutan bisa semaunya masuk dan menguasai objek lelang.

Apabila Termohon Lelang tidak mau memberikannya secara sukarela, maka diperlukan proses eksekusi oleh pengadilan setempat, hal ini tidak ternyata ada.

Dari proses persidangan saksi membenarkan Tergugat IV yang membuka kunci pagar dan masuk serta mengeluarkan barang-barang milik Termohon Lelang dalam hal ini Penggugat dan perbuatan tersebut bertentangan dengan undang-undang.

Berdasarkan uraian di atas, maka diketahui bahwa pengosongan rumah lelang apabila penghuni tidak bersedia mengosongkan rumah hanya dapat dilakukan melalui mekanisme eksekusi pengosongan oleh pengadilan.

Tindakan pengosongan secara melawan hukum oleh pemenang lelang dan/atau siapapun dapat berpotensi diajukannya gugatan oleh pihak penghuni.

Hal ini tentunya akan merugikan pihak pemenang lelang yang pada hakikatnya adalah pemegang hak yang sah berdasarkan transaksi jual beli.

Anda punya pertanyaan terkait permasalah hukum? Ajukan pertanyaan Anda di laman ini: Form Konsultasi Hukum