Menang Lelang Rumah tapi Penghuni Tak Bersedia Mengosongkan, Apa Langkah Hukumnya?

Membeli rumah dari proses lelang yang diselenggarakan di Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) sudah jamak dilakukan oleh beberapa pihak.

Namun, proses pembelian rumah melalui mekanisme tersebut tak lepas dari permasalahan. Salah satu problematikanya adalah terkait pengosongan rumah.

Pihak penghuni rumah yang sudah dilelang dan telah beralih kepemilikannya ke pemenang lelang tidak bersedia mengosongkan objek lelang.

Alhasil, tindakan tersebut tentu merugikan pihak pemenang lelang karena tidak dapat memperoleh kenikmatan dari rumah yang telah dibelinya.

Sehubungan dengan tindakan penghuni yang tidak bersedia mengosongkan rumah lelang, apa langkah hukum dapat ditempuh pihak pemenang lelang untuk mempertahankan haknya atas rumah yang dibelinya?

Peralihan hak milik atas rumah lelang

Secara umum, proses lelang terhadap rumah dilakukan apabila objek dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan.

Lelang dilakukan apabila pihak debitur melakukan wanprestasi atas kewajiban pembayaran kepada pihak kreditur.

Pelaksanaan lelang dilakukan berdasarkan titel eksekutorial dari sertipikat hak tanggungan.

Baca juga: Berencana Membeli Rumah, Ini Ketentuan Hukum yang Perlu Diketahui

Menurut Pasal 14 ayat (3) UU No. 4 Tahun 1996 tentang Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UU No. 4 Tahun 1996), ditegaskan bahwa sertifikat hak tanggungan dipersamakan dengan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.

Selengkapnya pasal tersebut menyatakan:

“Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.”

Regulasi khusus yang mengatur tentang pelaksanaan lelang di KPKNL diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang (PMK No. 213 Tahun 2020).

Pada pasal 1 angka 1 PMK No. 213 Tahun 2020 lelang didefinisikan sebagai penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun.

Berdasarkan definisi tersebut, maka secara sederhana dapat dipahami bahwa lelang merupakan proses jual beli untuk peralihan hak milik atas barang yang dilelang dari pemilik kepada pemenang lelang (i.c. pembeli).

Sebagai tambahan, Mahkamah Agung telah menegaskan bahwa pembeli objek tanah, termasuk di atasnya berdiri bangunan rumah, yang melakukan pembelian melalui pelelangan umum dikualifikasikan sebagai pembeli beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 KUH Perdata.