Hingga Tutup Tahun, Perkantoran Jakarta Diprediksi Masih Tertekan

JAKARTA, KOMPAS.com - Tingkat hunian perkantoran Jakarta di Central Business District (CBD) maupun non-CBD masih tertekan hingga kuartal III-2021.

Kondisi ini diprediksi akan terus berlanjut hingga akhir 2021 mendatang. Hal ini dipicu oleh sejumlah kantor sektor non-esensial yang menerapkan work from office dengan kapasitas 50 persen.

Associate Director Research & Consultancy Department Leads Property Services Indonesia Martin Samuel Hutapea mengatakan, dengan adanya beberapa pasokan baru yang cukup besar di pasar perkantoran secara keseluruhan, tingkat hunian serta harga sewa kembali akan tertekan.

"Karena permintaan ruang kantor hingga akhir tahun 2021 diperkirakan masih belum dapat mengimbangi besarnya penambahan pasokan perkantoran yang baru," kata Martin, Sabtu (23/10/2021).

Baca juga: Mengintip Desain MTH 27, Perkantoran Terintegrasi LRT

Menurut dia, pasar perkantoran CBD Jakarta menerima pasokan baru 70.000 meter persegi dari Trinity Tower yang terletak di koridor Rasuna Said.

Penambahan ini menyebabkan total pasokan pasar perkantoran menjadi 7,05 juta meter persegi pada kuartal III-2021.

"Adapun proyek lain yang diperkirakan akan selesai pada akhir tahun 2021 adalah Menara BRI, sedangkan beberapa proyek lain masih under construction," ujar Martin.

Penyerapan ruang per kuartal III-2021 hanya sebesar 1.436 meter persegi. Lebih rendah dari kuartal sebelumnya yakni 2.200 meter persegi, menjadikan permintaan kumulatif 5,21 juta meter persegi.

Penyerapan ruang kantor didominasi ukuran regular yaitu hingga 500 meter persegi, sedangkan dalam hal anchor tenant, belum ada aktivitas penyerapan baru.

Baca juga: Perkantoran Jakarta Masih Tertekan, Ruang Kosong Tembus 28 Persen

Pertambahan pasokan baru dan juga penyelesaian proyek pada masa tren penyusutan secara langsung menyebabkan tingkat hunian turun.

Pada kuartal II-2021, tingkat hunian di angka 74,7 persen, sementara pada kuartal III-2021 turun ke angka 74 persen. Ini artinya terjadi pengurangan sebesar 0,7 persen secara kuartalan.

Dengan turunnya tingkat hunian, harga sewa kantor di Jakarta CBD juga melemah. Harga sewa kotor rata-rata tercatat di angka Rp 341.400 per meter persegi per bulan. Tertekan 0,9 persen dari kuartal sebelumnya

"Hal ini dipicu oleh para pemilik gedung yang melakukan penyesuaian harga sewa mereka untuk menarik tenant baru," imbuh Martin.

Kantor Grade B berkontribusi pada penyesuaian harga sewa karena beberapa tenant memilih untuk pindah ke kantor Grade A.

Ketika tenant-tenant ini keluar, pemilik gedung berupaya untuk menyesuaikan harga sewa mereka agar menarik tenant baru sebagai pengganti.

Baca juga: Meski Permintaan Terbatas, Pasokan Perkantoran di CBD Jakarta Bertambah

Sedangkan pada pasar perkantoran strata-title, harga sewa mengalami pertumbuhan secara tidak signifikan sebesar 0,2 persen dibanding kuartal sebelumnya. Sehingga mencapai Rp 57,2 juta per meter persegi.

"Perusahaan digital merupakan penggerak permintaan ruang kantor pada kuartal III-2021," kata Martin.

Non-CBD Jakarta

Kondisi serupa juga terjadi pada pasar perkantoran non-CBD. Total pasokan masih sama seperti kuartal lalu di angka 4,05 juta meter persegi.

Beberapa proyek diperkirakan akan selesai yaitu Maritime Tower dan Holland Village, menambahkan 57,284 meter persegi ke dalam total pasokan.

Dikarenakan tidak ada pasokan baru, permintaan juga tidak berubah banyak. Permintaan kumulatif tercatat 3,1 juta meter persegi. Mengalami penurunan sebesar 816 meter persegi dari kuartal sebelumnya.

"Banyak tenant mengurangi area kantornya untuk menghemat pengeluaran operasional mereka. Pasar perkantoran non-CBD Jakarta pada umumnya didominasi oleh perusahaan dengan anggaran terbatas atau perusahaan kecil yang bisnisnya sensitif karena PPKM," bebernya.

Baca juga: Perkantoran dan Kawasan Industri Bakal Pimpin Pemulihan Pasar Properti

Tingkat hunian pada kuartal III-2021 sekitar 76,7 persen, turun 0,02 persen dari kuartal sebelumnya.

Perubahan angka tingkat hunian relatif stabil dikarenakan tidak adanya pasokan baru pada kuartal ini.

Permintaan pasar yang relatif stabil menyebabkan harga sewa di pasar perkantoran non-CBD juga bergerak relatif stabil.

Hanya mengalami perubahan sekitar 0,1 persen dari kuartal sebelumnya atau berada di angka Rp 243.900 per meter persegi per bulan.

Meskipun bersifat kompetitif, harga sewa yang rendah tidak menarik penyewa potensial. Karena tenant lebih khawatir dengan potensi menyusutnya kepastian bisnis seiring pandemi yang berkelanjutan.

Pasar perkantoran strata-title juga berjalan relatif stabil, tidak ada perubahan dari kuartal sebelumnya. Harga masih berada di angka Rp 31,6 juta per meter persegi.