Mal Terintegrasi Transportasi Publik, Oase di Tengah Macetnya Jakarta

JAKARTA, KOMPAS.com - Pusat belanja atau mal tak jarang disebut sebagai oase di tengah hiruk pikuk kota.

Bagaimana tidak, mal dengan luas bangunan yang cukup besar untuk menampung ribuan pengunjung tersebut menyediakan banyak pilihan hiburan.

Mulai dari makanan berat, makanan ringan, makanan kekinian, bioskop, area bermain anak, toko fesyen, toko buku, supermarket, area olahraga, hobi, atraksi, dan masih banyak lagi.

Apalagi bila mal tersebut terintegrasi dengan transportasi publik yang memudahkan mobilitas pengunjungnya.

Terra, perempuan berusia 25 tahun asal Kota Jakarta berpendapat bahwa sangat penting bagi sebuah mal untuk terintegrasi dengan transportasi publik.

"Penting banget dong, kendaraan publik ini kan menguntungkan malnya juga. Adanya integrasi dengan transportasi publik memudahkan orang-orang yang enggak punya kendaraan atau malas bawa kendaraan buat berkunjung ke mal," papar Terra saat dihubungi Kompas.com, Minggu (5/2/2023).

Baca juga: Harga Sewa Mal di Jakarta Bakal Naik

Beberapa mal di Jakarta yang kerap ia kunjungi adalah Blok M Plaza dan fX Sudirman karena terintegrasi dan paling dekat dengan transportasi publik yakni Stasiun MRT Blok M BCA dan Halte Transjakarta Blok M serta Stasiun MRT Senayan dan Halte Transjakarta GBK.

Selain itu, kedua mal tersebut merupakan mal untuk kalangan menengah dengan sejumlah toko yang menjajakan jenama-jenama yang masih bisa dibilang terjangkau.

Berbeda halnya dengan informan lain yang enggan disebutkan namanya, yang mengatakan lebih sering berkunjung ke Central Park karena kerap mengadakan event bertema Korea Selatan dan banyak menyediakan atraksi bagi pengunjung.

"Malnya juga strategis, aksesnya sangat mudah untuk naik busway karena turun pas di depan mal (Halte Transjakarta S. Parman Podomoro City), tapi harus sabar sih karna nunggu bisnya lumayan lama," ucap perempuan berusia 24 tahun asal Madiun itu.

Menurutnya, pusat perbelanjaan yang dekat dan terintegrasi dengan transportasi publik adalah penting, mengingat Jakarta merupakan daerah perantauan yang sebagian besar warganya mengandalkan transportasi publik.

"Dulu pernah juga ke Mall of Indonesia (MOI) tapi sepi banget karena memang aksesnya sulit dan waktu itu juga ada pembangunan flyover," imbuhnya. 

Menilik lebih jauh ke mal-mal di Jakarta, tak sedikit di antaranya yang sudah terintegrasi dengan transportasi publik.

Misalnya yang dekat dengan halte Transjakarta, ada Atrium Plaza Senen yang bersebelahan dengan Halte Transjakarta Senen Sentral, Pusat Grosir Cililitan (PGC) yang terkoneksi langsung dengan Halte PGC 1 dan PGC 2, hingga Pondok Indah Mall (PIM) yang menyediakan pemberhentian (halte) bus Transjakarta.

Kemudian dekat dengan Stasiun Commuterline ada Aeon Mall Tanjung Barat yang berada di depan Stasiun KRL Tanjung Barat dan Bintaro Jaya Xchange dekat Stasiun Jurang Mangu.

Lalu ada Margo City dan Depok Town Square (Detos) yang cukup dekat dengan Stasiun Pondok Cina atau berjarak sekitar 700 meter.

Dari sisi transportasi MRT Jakarta, ada Poins Square yang terintegrasi dengan jembatan layang dari Stasiun Lebak Bulus Grab, serta Plaza Indonesia (PI), Grand Indonesia (GI) dan Sarinah yang dekat dengan Stasiun MRT Bundaran HI.

Ada juga Ratu Plaza yang bersebelahan dengan Stasiun MRT Senayan. Kendati demikian, mal ini sempat dikritik karena lanskap tidak ramah pejalan kakinya yang tetap dipertahankan.

"Ratu Plaza really had the chance to rejuvenate themselves by redeveloping their superblock like Sarinah with active frontage, direct connection to Transjakarta and MRT," tutur Co-founder Forum Diskusi Transportasi Jakarta (FDTJ) Adriansyah Yasin Sulaeman dalam sebuah cuitan yang diunggah pada 22 Januari 2023.

https://twitter.com/adriansyahyasin/status/1617034918344929283

Berdasarkan pantauan langsung Kompas.com, Ratu Plaza memiliki lokasi yang strategis karena bersebelahan langsung dengan Stasiun MRT Senayan, bahkan lebih dekat bagi pejalan kaki daripada harus berjalan beberapa ratus meter lagi menuju FX Sudirman.

Sayangnya, mal ini ditutupi oleh beberapa palang kendaraan, sehingga pejalan kaki harus mencari celah di ujung pagar agar bisa lewat.

Terpampang di bagian depan, dua merek makanan cepat saji yang membuat mal ini sedikit lebih ramai saat jam makan siang.

Peningkatan okupansi mal terintegrasi

Ketua Umum Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) Alphonzus Widjaja mengatakan, terintegrasinya mal dengan transportasi publik tentu bisa meningkatkan okupansi.

Akan tetapi, hal tersebut belum tentu signifikan karena tujuan awalnya adalah untuk memberikan kemudahan dan kenyamanan pengunjung yang sebelumnya menggunakan kendaraan pribadi dengan pengeluaran lebih.

"Peningkatan tingkat kunjungan ke pusat perbelanjaan baru akan terjadi secara signifikan pada saat moda transportasi publik beserta dengan seluruh jaringan koneksi ataupun interkoneksinya telah terintegrasi serta terbangun dengan lebih luas," kata Alphonzus kepada Kompas.com.

Sementara itu menurutnya, banyak mal yang terintegrasi dengan transportasi publik meskipun tidak terkoneksi secara langsung.

"Bersamaan dengan pembangunan berbagai sarana dan prasarana transportasi publik, khususnya di Jabodetabek, maka sudah ada beberapa pusat perbelanjaan yang terintegrasi secara langsung dengan transportasi publik seperti Blok M Plaza, Poins Square, Revo Town dan beberapa lainnya," imbuh Alphonzus.

Di sisi lain, berdasarkan Jakarta Property Market Insight Kuartal IV-2022, tingkat hunian mal di Jakarta tercatat sebesar 89,87 persen, terpantau naik 0,31 persen dari kuartal sebelumnya.

Menurut Associate Director Research and Consultancy Department Leads Property Indonesia Martin Samuel Hutapea, pemulihan sektor ritel terlihat berjalan secara perlahan tapi pasti.

Mal juga semakin semakin fleksibel dalam menyediakan lebih banyak jumlah ruang ritel berukuran lebih kecil bagi pemain ritel baru.

"Sementara itu, belum ada suplai baru yang memasuki pasar ritel Jakarta. Pasokan terdekat diprediksi baru akan hadir pada kuartal IV-2023 sebesar sekitar 30.000 meter persegi (3 hektar)," kata Martin dalam rilis yang diterima Kompas.com, Rabu (1/2/2023).

Sedangkan pasokan kumulatif Jakarta tahun 2022 masih bertahan di angka 3,48 juta meter persegi atau 348 hektar.

Dari sisi pasokan, ada sekitar 10.674 meter persegi atau 1 hektar pasokan baru selama kuartal IV-2022 dan permintaan kumulatif tercatat sebesar 3,12 juta meter persegi atau 312 hektar.

Kemudian setelah mengalami perbaikan kepadatan pengunjung di mal, pengembang berpeluang merencanakan penyesuaian harga rental pada tahun 2023.