Memanfaatkan Diskon PPN Pembelian Rumah

Angka ini memang tidak separah Hong Kong, yang 37 persen rumah tangganya tidak memiliki kemampuan finansial untuk membeli hunian karena tingginya harga properti residensial.

Namun, isu ini tetap harus menjadi perhatian serius. Hingga kini, 15,21 persen keluarga belum memiliki rumah sendiri.

Di kawasan metropolitan, angkanya jauh lebih tinggi akibat kepadatan penduduk yang memicu lonjakan harga dan menipisnya luas lahan hunian.

Salah satunya di Jakarta yang kepadatannya merupakan tertinggi nasional, mencapai 16.000 orang per kilometer persegi. Artinya, sekitar 62 orang tinggal dalam setiap meter persegi lahan di ibu kota nasional tersebut.

Harga properti pun meningkat akibat tingginya kebutuhan hunian dibanding jumlah yang tersedia.

Data Cushman & Wakefield, dikutip dari Litbang Kompas (7/8/2023), menghitung rata-rata harga tanah di Jakarta mencapai Rp15,67 juta per meter persegi. Harganya pun terus naik 2-3 persen setiap tahunnya.

Artinya, harga lahan untuk membangun rumah tipe terkecil 21 membutuhkan waktu 18 tahun menyisihkan 30 persen penghasilan sebesar Upah Minimum Regional, belum termasuk biaya bangunan. Akibatnya, 4 dari 10 rumah tangga tercatat masih tinggal di lahan milik orang lain.

Berbagai langkah telah ditempuh pemerintah. Kementerian PUPR, salah satunya, tahun ini menggulirkan anggaran Rp 13,72 triliun untuk membiayai program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) untuk 166.000 unit rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Namun, program ini belum menjangkau rumah tangga yang meskipun tidak tergolong berpenghasilan rendah, daya belinya tetap tidak memadai untuk membeli hunian sendiri.

Terlebih lagi, jumlah 166.000 unit tersebut masih jauh di bawah target 1,5 juta rumah per tahun yang dibutuhkan untuk mencapai nol persen backlog pada 2045 (Kompas.com, 22/7/2023).

Pemerintah pun kembali mengambil solusi menanggung Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas pembelian rumah. Insentif PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) ini ditetapkan dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 7/2024.

Kebijakan pembelian rumah diskon PPN seperti ini sebenarnya pernah dijalankan sepanjang 2021 dan 2022. Namun, kala itu tujuannya menjadi bagian stimulus ekonomi untuk sektor properti yang sangat terdampak pandemi.

Mulai November 2023, insentif ini digulirkan kembali. Tujuannya sedikit berbeda: kali ini untuk meningkatkan daya beli masyarakat agar backlog perumahan dapat teratasi.

Mulanya, insentif ditargetkan hanya berlaku untuk masa PPN hingga Desember 2023. Namun, peraturan menteri keuangan terbaru memutuskan insentifnya diperpanjang hingga Desember 2024.

Secara ketentuan, memang terdapat sejumlah kategori rumah tertentu yang atas pembeliannya dibebaskan PPN. Di antaranya, rumah sederhana dan sangat sederhana bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan rumah susun sederhana milik dengan batasan tertentu.

Di luar kategori tersebut, pembelian rumah akan terutang PPN. Tarifnya sebesar 11 persen dari harganya.

Contohnya, untuk pembelian rumah seharga Rp 400 juta, akan terdapat biaya PPN sebesar Rp 44 juta, belum termasuk biaya lainnya seperti Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan pengurusan Akta Jual Beli (AJB).

Lewat insentif ini, pemerintah akan menanggung PPN atas pembelian rumah yang harganya tidak melebihi Rp 5 miliar. Artinya, pembelian rumah dengan harga di atas tersebut tidak dapat memanfaatkan insentif ini.

Misalnya, untuk pembelian rumah seharga Rp 6 miliar, atas PPN senilai Rp 660 juta (sebesar 11 persennya) tidak akan ditanggung pemerintah dan ditanggung sendiri oleh pembeli.

Selain itu, persyaratan lainnya, insentif ini berlaku bagi pembelian rumah tapak dan satuan rumah susun baru yang bukan pemindahtanganan, baik secara tunai maupun kredit, yang pembayaran uang muka atau cicilan pertamanya bukan sebelum 1 September 2023.

Atas pembelian rumah yang memenuhi kriteria tersebut, ada dua skema insentif yang berlaku tergantung kapan rumah diserahterimakan.

Skema pertama, atas pembelian rumah yang berita acara serah terimanya antara 1 Januari hingga 30 Juni 2024, PPN akan ditanggung pemerintah paling banyak sebesar Rp 220 juta.

Misalnya, untuk rumah seharga Rp 700 juta, PPN senilai Rp 77 juta akan ditanggung pemerintah sepenuhnya.

Namun, untuk rumah seharga Rp 3 miliar yang PPN-nya sebesar Rp 330 juta, pemerintah hanya menanggung PPN sebesar Rp 220 juta dan sisa sebesar Rp 110 juta ditanggung oleh pembeli.

Skema kedua, atas pembelian rumah yang berita acara serah terimanya antara 1 Juli hingga 31 Desember 2024, berlaku ketentuan berikut: untuk harga maksimal Rp 2 miliar, pemerintah menanggung 50 persen PPN-nya; sementara untuk harga di antara Rp 2 miliar hingga 5 miliar, pemerintah menanggung PPN-nya sebesar Rp 110 juta.

Misalnya, untuk rumah seharga Rp 700 juta dengan PPN senilai Rp 77 juta, pemerintah akan menanggung separuhnya sebesar Rp 38,5 juta, sementara sisa separuhnya lagi sebesar Rp 38,5 ditanggung oleh pembeli.

Sementara itu, untuk rumah seharga Rp 3 miliar yang PPN-nya sebesar Rp 330 juta, PPN yang ditanggung pemerintah hanya sebesar Rp 110 juta dan sisanya sebesar Rp 220 juta ditanggung oleh pembeli.

Dalam memitigasi agar tidak digunakan untuk tujuan berinvestasi properti yang justru memperparah defisit hunian, insentif ini dibatasi hanya untuk orang pribadi saja dan hanya bisa dimanfaatkan satu kali untuk pembelian satu unit rumah saja. Unit rumah juga tidak boleh dipindahtangankan dalam setahun sejak penyerahan.

Dalam hal ditemukan pelanggaran atas persyaratan tersebut, Direktorat Jenderal Pajak dapat menagih kembali PPN yang seharusnya terutang sesuai ketentuan perpajakan.

Insentif diskon PPN ini diharapkan dapat menstimulasi daya beli masyarakat pada sektor perumahan. Pasalnya, pada kebijakan serupa di tahun 2021 dan 2022 lalu, hasil yang diperoleh terbilang positif.

Pada 2020, kepemilikan rumah hanya naik 0,06 persen karena melemahnya sektor properti akibat pandemi. Namun, dalam dua tahun setelahnya, angkanya berhasil tumbuh tinggi hingga mencapai 83,99 persen.

Keberhasilan ini yang diharapkan dapat terulang kembali, kali ini, untuk merealisasikan target zero backlog pada 2045 mendatang.