Sama-sama Bukti Kepemilikan Rumah Susun, Ini Beda SHM dengan SKBG

Mengingat berdasarkan Undang-Undang (UU) No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, terdapat dua bukti kepemilikan atas satuan rumah susun (sarusun).

Yaitu Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) dan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (SKBG Sarusun).

Tentu kedua sertifikat tersebut tidak sama. Mulai dari peruntukan hingga jangka waktu berlakunya.

Lantas, apa perbedaan SHM Sarusun dengan SKBG Sarusun? Berikut ulasannya.

Definisi dan Status Tanah Berdirinya Rusun

Merujuk UU Rumah Susun, pada Pasal 1 tertulis bahwa SHM Sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), atau Hak Pakai di atas tanah negara, serta HGB atau Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan.

Sementara itu, SKBG Sarusun ialah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah Barang Milik Negara (BMN)/Barang Milik Daerah (BMD) atau tanah wakaf dengan cara sewa.

Berdasarkan definisi di atas, perbedaan SHM Sarusun dengan SKBG Sarusun ialah status hak atas tanah yang menjadi tempat berdirinya bangunan.

Di sisi lain, SHM Sarusun diperuntukkan bagi pembeli rusun secara luas. Mulai dari masyarakat kelas menengah hingga atas.

Sebaliknya, SKBG Sarusun lebih diperuntukkan mewadahi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Direktur Jenderal Perumahan Iwan Suprijanto mengatakan, SKBG Sarusun merupakan sebuah instrumen hukum baru tentang bukti kepemilikan unit hunian berupa rusun yang diperuntukkan khusus bagi MBR.

"Rumah susun tersebut dibangun dengan peran dan partisipasi pihak pelaku pembangunan yang melakukan sewa atas tanah yang dimiliki oleh pemerintah baik berupa BMN atau BMD dengan jangka waktu sewa selama 60 tahun," kata Iwan dalam rilis pers, Kamis (18/08/2022).

Pihak yang Menerbitkan Sertifikat

Perbedaan lain antara SHM Sarusun dengan SKBG Sarusun yaitu tentang pihak yang menerbitkan.

Kembali mengutip dari UU Rusun, pada Pasal 47 dijelaskan, SHM Sarusun diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupatan atau kota untuk setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.

Sedangkan untuk SKBG Sarusun, menurut Pasal 48, diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung.

Dokumen yang Terkait

Masih merujuk beleid yang sama, pada Pasal 47 disebutkan bahwa SHM Sarusun merupakan satu kesatuan dokumen yang tak terpisahkan dari:

• Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
• Gambar denah lantai pada tingkat rusun bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan
• Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.

Di sisi lain merujuk Pasal 48, SKBG Sarusun merupakan satu kesatuan dokumen yang tak terpisahkan dari:

• Salinan buku bangunan gedung;
• Salinan surat perjanjian sewa atas tanah;
• Gambar denah lantai pada tingkat rusun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan
• Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan.

Masa Berlaku

Jangka waktu berlakunya SHM Sarusun sebetulnya selamanya. Namun yang perlu diperpanjang ialah hak atas tanah yang menjadi lokasi berdirinya bangunan.

Mengingat bukti kepemilikan rusun tersebut merupakan bagian terpisah dengan sertifikat hak atas tanah yang didirikan bangunan.

Sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Apabila rusun dibangun pada lahan berstatus HGB di atas tanah negara atau HPL, diberikan jangka waktu paling lama 30 tahun. Namun bisa diperpanjang maksimal 20 tahun dan diperbarui lagi paling lama 30 tahun.

Di sisi lain, jika rusun dibangun pada lahan berstatus Hak Pakai di atas tanah negara atau HPL, jangka waktu diberikan maksimal 30 tahun. Lalu dapat diperpanjang hingga 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun.

Di samping itu, Hak Pakai dapat diberikan jangka waktu yang tidak ditentukan asalkan lahan dipergunakan dan dimanfaatkan.

Sementara tentang jangka waktu SKBG Sarusun di atas tanah milik pemerintah berupa BMN atau BMD yaitu selama 60 tahun.

Sebagaimana dikatakan Direktur Jenderal Perumahan Iwan Suprijanto dikutip dalam rilis pers, Kamis (18/08/2022).

"Rumah susun tersebut dibangun dengan peran dan partisipasi pihak pelaku pembangunan yang melakukan sewa atas tanah yang dimiliki oleh pemerintah baik berupa BMN/BMD dengan jangka waktu sewa selama 60 tahun," kata Iwan.

Nanti apabila jangka waktu berakhir, SKBG Sarusun dapat diperpanjang. Hal itu tertera dalam unggahan akun Instagram Ditjen Perumahan Kementerian PUPR.

Bahwa, bila jangka waktu sewa tanah bersama yang diatasnya dibangun rusun berakhir, perpanjangan SKBG Sarusun dapat dilakukan dengan didahului perpanjangan sewa tanah.

Pembaruan perjanjian sewa atas tanah dilakukan antara Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS/P3SRS) dengan pemilik tanah.

Yakni dengan jangka waktu sewa bisa sampai 30 tahun sesuai rekomendasi teknis tentang kelayakan Bangunan Gedung berdasarkan Sertifikat Laik Fungsi (SLF).