Masih Adakah Potensi Pertumbuhan Rumah Vertikal di Jabodetabek?

JABODETABEK masih disebutkan oleh lebih dari separuh responden Property Outlook Survey 2023 yang dilakukan oleh Knight Frank Indonesia sebagai wilayah dengan potensi pertumbuhan properti terbaik di Indonesia.

Pada poin berikutnya, disebutkan bahwa residential, villa, dan hotel menjadi subsektor properti yang akan terus tumbuh tahun ini. Sementara subsektor lainnya diprediksi akan tetap stabil, bahkan ada yang cenderung melemah.

Namun, merujuk pada data penjualan apartemen sebagai bagian dari produk residential di Jakarta, saat ini meski terdeteksi pertumbuhan penjualan yang positif pada kisaran satu persen pada akhir 2022, namun menurut pelaku pasar, pergerakan masih relatif lemah pada akhir tahun lalu.

Hal di atas cukup masuk akal mengingat penjualan apartemen pada dua tahun terakhir didominasi oleh segmen middle, dengan kisaran harga Rp 16 juta - Rp 24 juta per meter persegi.

Konsumen pada segmen ini memang umumnya mencari rumah pertama. Namun tidak bisa dipungkiri bahwa segmen ini memiliki resiliensi yang terbatas di tengah kemampuan keuangannya yang tergerus pandemi.

Berdasarkan data demografi yang dirilis oleh Knight Frank Indonesia didapatkan bahwa jumlah penduduk di Jabodetabek saat ini yang tertinggi masih di Jakarta, yaitu berkisar 10,6 juta jiwa.

Sementara itu, Jakarta saat ini memiliki 345 gedung kondominium (apartemen jual), dengan total sekitar 232.976 unit yang tersedia, berdasarkan penghitungan rasio apartemen dan jumlah penduduk, saat ini 2,45 persen ratio apartemen di Jakarta.

Dengan rasio tersebut, asumsinya satu unit apartemen di Jakarta diperuntukan/ditawarkan untuk 50 orang.

Angka ini tergolong rendah, jika dibandingkan beberapa kota di Asia, sebut saja Hongkong yang saat ini memiliki ratio apartemen berkisar 20 persen, tergolong yang tertinggi di Asia.

Memang ukuran rasio ini sangat relatif, bergantung dengan preferensi masyarakat untuk tinggal di rumah vertikal, termasuk juga tergantung kesediaan lahan suatu kota untuk pengembangan rumah tapak bagi warga kota, dan tentu tidak terlepas dari budaya masyarakat setempat untuk tinggal di hunian vertikal.

Lalu bagaimana rasio hunian vertikal di Jabodetabek?

Secara umum, hampir seluruh kota di sekitar Jakarta memiliki ratio hunian vertikal lebih rendah dari Jakarta.

Setelah Jakarta, di posisi berikutnya adalah Tangerang dengan ratio 0,9 persen. Kemudian Bekasi dan Depok dengan rasio yang sama, yaitu berkisar 0,4 persen. Posisi berikutnya adalah Bogor dengan ratio 0,1 persen.

Ratio ini sebenarnya juga merefleksikan peluang pertumbuhan hunian vertikal yang masih terbuka di sekitar Jabodetabek.

Namun, tetap harus diperhatikan keunggulan wilayah masing-masing sehingga inovasi bisa dieksplor lebih baik. Kemudian perlu diperhatikan segmentasi/tangkapan pasar untuk area/kota tersebut, dan tentu saja kemudahan pembayaran yang menjadi hal menarik untuk para konsumen.