Tak Hanya Ciputra, PIK Dua Pun Belum Akan Bangun Apartemen

JAKARTA, KOMPAS.com - Tak hanya PT Ciputra Development Tbk, PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) juga belum akan merilis proyek apartemen baru.

Sekretaris Perusahaan PANI Christy Grassela mengemukakan hal itu kepada Kompas.com, Senin (3/7/2023).

"PANI belum ada pengembangan properti bentuk apartemen sampai sekarang. Bank tanah yang ada pun peruntukannya belum ada untuk (bangun) apartemen," ujar Christy.

Baca juga: Pasar Over Supply, Raksasa Properti Ini Absen Bangun Apartemen Baru

Pengembang yang dimotori duet Agung Sedayu Group dan Salim Group sebagai pemegang saham mayoritas 88,7 persen melalui PT Multi Artha Pratama, memastikan pemanfaatan land bank atau cadangan lahan seluas 743 hektar yang ada untuk fungsi rumah tapak eksklusif, rumah milenial, ruko, lifestyle facility, dan rukan.

Saat ini, PANI tengah dan akan mengerjakan tujuh proyek yakni Permata Hijau Residence, Manhattan Residence, Rumah Milenial, The Bund, Ruko MIlenial, Pasadena Walk Shop Office, Biz Park PIK 2.

Untuk merealisasikan proyek-proyek tersebut, PANI mengalokasikan anggaran belanja modal sebesar Rp 367 miliar.

Dari total belanja modal ini, yang sudah terserap per Kuartal I-2023 senilai Rp 2,4 miliar yang digunakan untuk membangun infrastruktur seperti polder system, jalan, jaringan listrik dan air, akuisisi lahan dan lainnya.

Over supply karena jor-joran

Adapun kondisi pasar apartemen aktual saat ini dipandang kelebihan pasok atau oversupply, sementara di sisi lain permintaan tak kunjung meningkat signifikan.

Colliers International Indonesia mencatat, meskipun angka penjualan apartemen Kuartal I-2023 naik secara tahunan sebesar 75 persen, atau mencapai 35 persen dari total permintaan pada tahun 2022, namun 55 persen di antaranya berasal dari proyek eksisting yang sudah bertahun-tahun dipasarkan.

Baca juga: Mengintip Rencana Sang Naga di PIK 2 Jakarta Utara

Untuk diketahui total pasokan apartemen di Jakarta hingga saat ini telah menembus angka 223.825 unit. Akibatnya, harga pun relatif tidak bergerak sejak Kuartal IV-2022 yakni rata-rata Rp 34,5 juta per meter persegi.

CEO Leads Property Hendra Hartono menegaskan, kondisi over supply apartemen akibat pengembang tidak membangun sesuai kebutuhan. Sebaliknya, pengembang membangun dengan nafsu jor-joran.

"Apabila pengembang tidak jor-joran membangun sekaligus pada waktu yang berbarengan, tentu pasar akan bounced back yang sejatinya telah mulai sejak 2006," tutur Hendra kepada Kompas.com, Selasa (4/7/2023).

Oleh karena itu, menurutnya, pengembang harus belajar dari histori tahun-tahun sebelumnya. Kurun 2002-2006, boleh dikatakan merupakan masa-masa pengembang hanya fokus membangun apartemen kelas menengah atas dengan luas per unit tak kurang dari 100 meter persegi.

"Sebagian besar berlokasi di CBD Jakarta. Ini memang ada pasarnya," imbuh Hendra.

Kemudian medio 2010-2018 sudah mulai menyebar di pinggiran Jakarta dengan luas per unit semakin kecil dan bahkan unit ada tiga bedroomi hanya seluas 80 meter persegi.

Baca juga: Ciputra Tunggu Status Tanah IKN, Baru Bergerak!

Pembeli unit-unit apartemen kurun 2010-2012 masih dapat menikmati capital gain hingga tiga kali lipat dari harga beli dengan harga sewa menarik.

Setelah 2013, penjualan apartemen yang masih laris terjual adalah kelas menengah bawah terutama yang dekat dengan kampus atau yang benar-benar kelas atas seperti Anandamaya, dan La Vie.

Hal ini tentu saja memantik minat investor yang berlomba memburu gain atau cuan, akibatnya banyak apartemen yang terjual, tak terisi. 

Pada akhirnya mudah ditebak, sebagian besar unit-unit apartemen yang dijadikan instrumen investasi itu mengalami tekanan kenaikan harga, karena sulit disewakan kembali.

Setelah itu, pengembangan terus masif dilakukan oleh pengembang tanpa melihat permintaan, kendati sebagian besar pembeli, menurut catatan Leads Property adalah end user.

Namun, penjualan proyek-proyek baru apartemen masih sangat suli, tidak seperti kurun sebelum 2013.

Hal ini diungkapkan Ketua DPD REI DKI Jakarta Arvin Iskandar. Menurutnya saat ini penjualan apartemen sangat sulit, karena sudah tidak ada lagi insentif dari pemerintah.

"Akhirnya stok tambah banyak," tuntas Arvin.