Tak Mudah Kembangkan Hunian TOD, Ini Sederet Tantangannya

JAKARTA, KOMPAS.com - Istilah hunian berbasis Transit Oriented Development (TOD) atau pengembangan berorientasi transit memang sudah menggema sejak lama.

Secara konsep, pengembangan hunian TOD memang mudah untuk digembar-gemborkan. Namun dalam praktiknya masih banyak tantangan menghadang di Indonesia.

Sederet tantangan dalam implementasi hunian TOD, khususnya hunian vertikal di perkotaan, disampaikan oleh Direktur Jenderal Perumahan Kementerian PUPR Iwan Suprijanto dalam Seminar ADHI Expo 2023 yang disiarkan melalui kanal Youtube PT Adhi Karya (Persero) Tbk pada Kamis (02/03/2023).

"TOD ini sebagai sebuah konsep yang memang menantang untuk diimplementasikan. Khususnya di Indonesia ini juga punya tantangan-tantangan tersendiri," ujarnya.

Baca juga: Pengembangan Kawasan TOD di Indonesia Masih Penuh Tantangan

Status Tanah

Dia menjelaskan, tantangan pertama dalam implementasi hunian TOD ialah persoalan pertanahan. Harus ada keterbukaan terhadap calon pembeli.

"Apabila hak atas tanah ini berupa HGB di atas Hak Pengelolaan yang dipegang misalnya ini oleh PT KAI, ini perlu ada keterbukaan pada calon pembeli," katanya.

"Jadi ini penjualannya, kepemilikannya, mungkin harus diatur juga, jangan sampai nanti terjadi wanprestasi yang merugikan tentunya kepada para pihak pembeli," imbuhnya.

Tak Hanya Jadi Produk Investasi

Komitmen pengembang dalam menyediakan hunian berimbang juga patut menjadi perhatian. Di mana 20 persen dari luas lantai bangunan diperuntukkan MBR.

Karena hunian vertikal berbasis TOD terkesan eksklusif bagi kalangan tertentu, seperti menengah ke atas. Contohnya investor yang bukan calon penghuni.

"Kadang-kadang mohon maaf, beli untuk kepentingan investasi, Ini tidak menyelesaikan masalah. Dia tinggalnya mungkin di luar kota tapi beli di situ (hunian TOD) dua atau tiga unit, tidak dihuni," terangnya.

Baca juga: MRT Jakarta Buka Keran Investasi di 49 TOD Koridor East-West

Apabila hal itu terjadi, maka tujuan dari pengembangan hunian TOD tak akan tercapai. Yakni memenuhi kebutuhan hunian di perkotaan serta mengurangi penggunaan kendaraan pribadi.

"Jika itu hanya menjadi sumber investasi, orang yang membutuhkan tidak tinggal di sana, malah orang yang punya duit tetapi tidak tinggal sana menempati di situ, fungsi transportasi yang disiapkan ini menjadi tidak optimal," jelasnya.

Kesiapan Hunian dan Sarana Transportasi

Iwan mengharapkan pemasaran hunian vertikal berbasis TOD dapat dilakukan bila progres konstruksi minimal sudah mencapai 20 persen.

Hal itu sesuai amanat Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun.

Tak hanya itu, fasilitas transportasi umumnya juga harus sudah tersedia. Karena jika belum, pasti memantik permasalahan.

"Artinya kalau saya ya dua-duanya, karena sebenarnya bukan hanya satu sektor saja yang selesai tapi juga keterintegrasian ini (antara hunian dengan transportasi umum)," tandasnya.

Pengintegrasian antarmoda-nya pun tidak hanya mencakup satu daerah saja, melainkan juga daerah-daerah di sekitarnya. Sehingga, antar Pemerintah Daerah (Pemda) harus berkolaborasi.

"Di Jakarta ini kita berbicaranya sudah Jabodetabek. Tidak bisa kita bicara Jakarta sendiri, kemudian mengabaikan Bekasi, Depok, Tangerang," imbuhnya.

"Karena harus kita integrasikan itu dalam satu rencana tata ruang yang jauh lebih luas lagi, walaupun secara administrasi tetap berdiri kabupaten kota, tetapi secara sistem layanan perkotaan itu sudah harus terintegrasi," tuturnya.

Baca juga: Bangunan Menjulang Tinggi Diizinkan Menjamur di Kawasan TOD Jakarta

Pengelolaan dan Pemeliharaan Hunian

Menurut Iwan, pemeliharaan bangunan dan pengelolaan hunian TOD juga perlu dicatat sebagai tantangan dalam implementasinya.

Terutama berkaitan dengan pengelolaan melalui Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS).

"Karena terus terang dari IPL-nya ada profit yang mungkin ditengarai ini menjadi problem di kemudian hari. Usahakan itu bisa sebesar-besarnya untuk kepentingan penghuni," katanya.

Pembangunan dan Penyertifikatan Hunian

Khususnya untuk hunian vertikal TOD dengan cakupan kawasan besar, sebaiknya pembangunan dilakukan secara bertahap.

"Sertifikat sarusun nya juga bisa dilakukan secara bertahap. Jadi ini tantangan-tantangan yang saat ini yang kita hadapi," pungkas Iwan.