Nihil Permintaan Baru, Perkantoran Jakarta Makin Terpuruk

JAKARTA, KOMPAS.com - Pandemi Covid-19 yang sudah berlangsung lebih dari 500 hari atau nyaris satu setengah tahun, telah meluluhlantakkan sektor perkantoran di Jakarta.

Kendati masih ada aktifitas sewa ruang perkantoran di kawasan Central Business District (CBD) dan non-CBD, namun itu bukan berasal dari permintaan baru, melainkan perpanjangan sewa dan ekspansi kecil-kecilan dengan jumlah yang tidak banyak.

Tren kerja dari rumah atau work from home (WFH) juga merupakan salah satu faktor yang menahan perusahaan-perusahaan untuk melakukan ekspansi.

Sebagaimana dilaporkan Leads Property Indonesia, bahwa selama Kuartal II-2021 berjalan, aktifitas permintaan ruang kantor sangat jarang dan diperkirakan akan terus berlangsung hingga akhir 2021.

Baca juga: Perang Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta Terus Berlanjut

Permintaan ruang kantor pada akhir Semester I-2021, dikontribusi oleh kategori industri tertentu yaitu Teknologi dan Informasi (TI) dan E-Commerce.

Dalam kondisi yang sulit, pasar perkantoran di CBD Jakarta hanya membukukan penyerapan hanya 2.184 meter persegi.

Menurut Associate Director Research & Consultancy Department Martin Samuel Hutapea, kategori industri ini termasuk resilient atau cukup ulet meresponsi kondisi pandemi karena permintaan akan produk dan jasa mereka masih tergolong baik.

Hal ini menyebabkan tingkat hunian, terutama di perkantoran CBD Jakarta tetap stagnan, tak beranjak dari angka 74,7 persen.

"Sementara secara umum, permintaan secara kuartalan sangat terbatas. Kami perkirakan tingkat hunian kamin turun pada akhir 2021 karena bertambahnya pasokan baru," ujar Martin dalam laporan yang dikutip Kompas.com, Sabtu (17/07/2021).

Akibat seretnya permintaan, harga sewa ruang pun terus tertekan dan mengalami koreksi, bahkan sejak awal tahun.

Baca juga: Hingga Kini, Perkantoran Kosong di Jakarta Mencapai 209 Hektar

Harga sewa kotor pada Kuartal II-2021 tercatat sebesar Rp 344.500 per meter persegi per bulan, atau tertekan sebanyak 0,9 persen dari kuartal sebelumnya.

Nihilnya permintaan juga berdampak pada tertundanya penyelesaian gedung-gedung baru, sehingga pasokan pasar perkantoran di CBD tetap stagnan dengan jumlah kumulatif 6,98 juta meter persegi.

Namun demikian, Leads Property mencatat, akan ada beberapa gedung yang diperkirakan masuk ke pasar perkantoran sebesar 316.842 meter persegi hingga akhir tahun ini. 

Dalam hal distribusi berdasarkan lokasi, koridor Jenderal Sudirman masih menjadi pemasok terbanyak yaitu sebesar 28 persen, diikuti oleh koridor Rasuna Said dan Gatot Subroto, masing-masing sebesar 15 persen.

Demikian halnya dengan pasar perkantoran strata-title, yang hanya mengalami pertumbuhan harga 0,6 persen, sehingga mencapai angka Rp 57,1 juta per meter persegi.

"Itu pun karena masih ada sejumlah kecil tertentu investor yang melirik produk perkantoran strata-title di CBD," ungkap Martin.

Pada prinsipnya, pasar perkantoran strata lebih membidik investor oleh karena harapan imbal hasil dari penyewaan.

Baca juga: Ini Teknologi yang Bakal Jadi Standar di Gedung Perkantoran

Namun kondisi pasar perkantoran sewa yang tertekan juga merupakan indikasi sulitnya pasar perkantoran strata-title.

Sedangkan pasar perkantoran non-CBD Jakarta, terdapat penambahan gedung kantor baru di Kawasan Pondok Indah yaitu sekitar 44.100 meter persegi.

Hal ini menyebabkan bertambahnya pasokan kumulatif menjadi 4,05 juta meter persegi. Diikuti oleh beberapa gedung lainnya seluas 67.185 meter persegi pada akhir tahun yang akan tersebar di Jakarta Pusat, Jakarta Utara dan Jakarta Selatan.

Meskipun mengalami penambahan pasokan, tetapi tidaklah demikian dengan permintaan. Selain berlakunya WFH, pengurangan ruang kantor atau downsizing ikut memengaruhi.

Pengurangan ruang kantor ini justru terjadi karena adanya “ruang kantor tidak terpakai”. Hal ini dilakukan sebagai suatu strategi untuk mengurangi biaya operasional.

Baca juga: WNA Jepang Hengkang dan Dampaknya terhadap Nasib Sektor Properti

Kondisi ini menyebabkan permintaan kumulatif berkurang sebesar 6.210 meter persegi sejak kuartal lalu.

"Pembatasan kegiatan yang diterapkan pemerintah menjadi 25 persen work from office WFO) semakin mempertegas kondisi lesunya permintaah," imbuh Martin.

Dengan kondisi di atas, tingkat hunian perkantoran non-CBD Jakarta terus tertekan ke angka 76,7 persen atau turun sekitar 1 basis poin.

Tertekannya tingkat hunian diperkirakan akan terus berlanjut hingga akhir tahun ini oleh karena adanya beberapa gedung kantor baru sebagaimana disebutkan di atas.

Dibandingkan kuartal lalu, harga sewa kotor pasar perkantoran non-CBD terkoreksi 0,03 persen menjadi sekitar Rp 244.124 per meter persegi per bulan.

Sama halnya dengan perkantoran strata-title yang tidak bergerak secara signifikan, masih berada di angka Rp 31,7 juta per meter persegi.

Ini menandakan bahwa investor masih dalam posisi wait- and-see karena mereka juga menyadari bahwa mencari penyewa saat ini masih sangat sulit.

Mrtin memprediksi, kemungkinan besar, para pemilik gedung akan terus menawarkan harga sewa yang lebih kompetitif dan beberapa insentif lain, namun hal ini merupakan keputusan yang cukup sulit karena harga sewa saat ini sudah sangat rendah karena langkanya permintaan.

"Pada gilirannya, hal ini akan berpengaruh pada margin keuntungan yang diharapkan, terutama pada gedung-gedung kantor yang relatif baru," tuntas dia.