Mau Beli Rumah? Ini Aturan BPHTB Terbaru dan Cara Menghitung Biayanya

Mengingat salah satu jenis pajak ini dikenakan ketika seseorang melakukan perbuatan peralihan terhadap tanah atau bangunan.

Sebagaimana merujuk Undang-Undang (UU) No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.

Di dalam Pasal 1 dijelaskan bahwa BPHTB adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Pada Pasal 4 tertulis, BPHTB merupakan salah satu jenis pajak yang dipungut oleh Pemerintah Kabupaten/Kota.

Kendati begitu, pada Pasal 5 disebutkan bahwa BPHTB merupakan salah satu jenis pajak yang dipungut berdasarkan penghitungan sendiri oleh wajib pajak.

Adapun objek BPHTB tercantum di dalam Pasal 44. Yaitu hak atas tanah dan/atau bangunan yang diperoleh karena jual beli, tukar menukar, hibah, warisan, dan sebagainya.

Sementara untuk hak atas tanahnya meliputi hak milik, hak guna bangunan (HGB), hak guna usaha (HGU), hak milik atas satuan rumah susun (HMSRS), hak pakai, serta hak pengelolaan.

Selanjutnya pada Pasal 46 dijelaskan, dasar pengenaan BPHTB ialah nilai perolehan objek pajak (NPOP) yang ditetapkan berdasarkan kondisi tertentu.

Beberapa di antaranya yaitu, harga transaksi untuk jual beli; harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang untuk penunjukan pembeli dalam lelang.

Serta, nilai pasar untuk tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, dan sebagainya.

Namun apabila NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari nilai jual objek pajak (NJOP) yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadi perolehan, maka dasar pengenaan BPHTB yaitu NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan.

Cara Menghitung Biaya BPHTB

Masih merujuk Pasal 46, untuk menentukan besaran BPHTB terutang, Pemerintah Daerah (Pemda) menetapkan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP) sebagai pengurang dasar pengenaan BPHTB.

Besaran NPOPTKP ditetapkan oleh masing-masing daerah dengan Peraturan Daerah (Perda).

Namun paling sedikit sebesar Rp 80 juta untuk perolehan hak pertama wajib pajak di wilayah daerah tempat terutangnya BPHTB.

Sementara untuk perolehan hak atas tanah atau bangunan karena hibah wasiat atau waris, maka NPOPTKP ditetapkan paling sedikit Rp 300 juta.

Hal itu khususnya orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat atau waris, termasuk suami atau istri.

Kemudian, untuk perolehan hak karena hibah wasiat atau waris tertentu, Pemda dapat menetapkan NPOPTKP lebih dari Rp 300 juta.

Selanjutnya di dalam Pasal 47 tertulis bahwa tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi 5 persen. Tarif tersebut ditetapkan Pemda dengan Perda.

Lalu untuk cara menghitung biaya BPHTB terutang yang harus dibayarkan termaktub dalam Pasal 48.

Bahwa besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan dasar pengenaan BPHTB setelah dikurangi NPOPTKP dengan tarif BPHTB.

Contohnya, dasar pengenaan BPHTB yaitu harga transaksi jual beli tanah atau bangunan sebesar Rp 400 juta, kemudian NPOPTKP Rp 100 juta, serta tarif BPHTB 5 persen.

Penghitungnya berarti, Rp 400 juta - Rp 100 juta x 5 persen = Rp 15 juta. Sehingga, biaya BPHTB terutang yang dibayarkan sebesar Rp 15 juta.