Mau Beli Rumah Lelang Sitaan Bank? Simak Aturan dan Prosedurnya

3. Surat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan atau Hak Milik, dalam hal objek lelang berupa tanah dan/atau bangunan dengan dokumen kepemilikan alas hak sekunder berupa Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan atau Hak Milik

4. Informasi tertulis yang diperlukan untuk penyerahan/penyetoran hasil bersih lelang berupa:

1. kode Mata Anggaran Penerimaan (MAP), apabila hasil bersih lelang sesuai ketentuan harus disetorkan langsung ke Kas Negara oleh Bendahara Penerimaan; atau 
2. nomor rekening Penjual atau surat pernyataan bermeterai cukup dari Penjual yang menerangkan tidak mempunyai rekening khusus dan bersedia mengambil atau menerima hasil bersih lelang dalam bentuk tunai atas nama Pejabat Penjual, apabila hasil bersih harus disetorkan ke Pemohon Lelang

5. Informasi tertulis berupa Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) Pemohon Lelang, dalam hal Objek Lelang berupa Barang milik swasta, badan hukum, atau badan usaha

6. Surat keterangan dari Penjual mengenai syarat lelang tambahan (apabila ada), sepanjang tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, yaitu:

1. jangka waktu bagi Peserta Lelang untuk melihat, meneliti secara fisik barang yang akan dilelang;
2. jangka waktu pengambilan barang oleh Pembeli; dan/atau
3. jadwal penjelasan lelang kepada Peserta Lelang sebelum pelaksanaan lelang
4. syarat dan ketentuan khusus yang lazim diterapkan dalam pelaksanaan jual beli benda tidak berwujud, dalam hal objek lelang berupa hak

7. Surat keterangan dari Penjual mengenai syarat lelang tambahan selain yang diatur dalam angka 6 (apabila ada) berikut ketentuan yang berlaku pada Penjual dan/atau peraturan perundang-undangan yang mendukungnya

8. Surat pernyataan/surat keterangan dari Penjual bahwa Objek Lelang dalam penguasaan secara fisik Penjual, dalam hal objek Lelang berupa Barang bergerak yang berwujud

9. Foto objek lelang

10. Bukti pembayaran Bea Permohonan Lelang, untuk Lelang Eksekusi Pasal 6 UUHT, Lelang Eksekusi Pengadilan, dan Lelang Eksekusi Harta Pailit

Dokumen khusus yang disampaikan oleh pemohon Lelang Eksekusi Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan huruf B Angka 1 poin 5 Lampiran Permenkeu 213/2020) terdiri dari:

1. Salinan/fotokopi Perjanjian Kredit/Akta Pengakuan Hutang/Surat Pengakuan Hutang/ dokumen perjanjian utang piutang lainnya, atau dokumen pengalihan piutang dalam hal Hak Tanggungan berasal dari pengalihan piutang karena cessie sebagaimana dimaksud dalam Pasal 613 KUH Perdata
2. Salinan/fotokopi Sertifikat Hak Tanggungan dan Akta Pemberian Hak Tanggungan
3. Fotokopi sertifikat hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan
4. Salinan/fotokopi Perincian Hutang/jumlah kewajiban debitur yang harus dipenuhi
5. Salinan/fotokopi bukti bahwa:

1. debitur wanprestasi, antara lain surat-surat peringatan;
2. debitor telah pailit, berupa: putusan pailit; dan asli dan/ atau fotokopi salinan putusan, penetapan, atau keterangan tertulis dari Ketua Pengadilan/Hakim Pengawas mengenai dimulainya keadaan insolvensi dan/ atau Berita Acara Rapat yang ditandatangani oleh Kurator dan diketahui Hakim Pengawas yang menyatakan dimulainya keadaan insolvensi, untuk kepailitan yang tidak berasal dari proses PKPU atau perdamaian.
3. debitor merupakan Bank Dalam Likuidasi (BDL), Bank Beku Operasional (BBO), Bank Beku Kegiatan Usaha (BBKU), atau Eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN); atau
4. debitor dengan perjanjian utang-piutang berdasarkan prinsip syariah, di samping bukti peringatan sebagaimana di maksud pada huruf (a) harus disertai bukti tambahan berupa: bukti telah dilaksanakan musyawarah untuk penyelesaian hutang berupa berita acara musyawarah atau bukti lain yang sah; atau dalam hal musyawarah tidak bisa dilaksanakan karena debitur tidak kooperatif/tidak hadir /tidak diketahui keberadaannya harus dibuktikan dengan surat panggilan/pemberitahuan/undangan atau keterangan tertulis lainnya.

6. Surat pernyataan dari kreditur selaku Pemohon Lelang yang isinya akan bertanggung jawab apabila terjadi gugatan perdata dan/atau tuntutan pidana
7. Surat pemberitahuan dari kreditur baru kepada debitur mengenai adanya pengalihan piutang, dalam hal Hak Tanggungan berasal dari pengalihan piutang karena cessie sebagaimana dimaksud dalam Pasal 613 KUHPerdata
8. Berita acara rapat kreditur terkait rencana perdamaian dalam PKPU atau pengesahan perdamaian (homologasi) yang menunjukkan adanya penolakan kreditor atas rencana perdamaian dalam PKPU, dalam hal kreditor separatis tidak menyetujui perdamaian dalam PKPU
9. Surat persetujuan kurator atau Hakim Pengawas, dalam hal permohonan lelang dilaksanakan pada masa penangguhan (stay) dalam kepailitan;
10. Surat pernyataan dari Kepala Kantor Pajak bersedia mengangkat penyitaan, dalam hal objek hak tanggungan telah diletakkan sita oleh Juru Sita Pajak; dan
11. Salinan/fotokopi laporan penilaian/penaksiran atau dokumen ringkasan hasil penilaian/penaksiran yang memuat tanggal penilaian/penaksiran, dalam hal nilai limit kurang dari Rp 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah); atau salinan/fotokopi laporan penilaian atau dokumen ringkasan hasil penilaian yang memuat tanggal penilaian, dalam hal nilai limit paling sedikit Rp 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah);

Adapun dokumen yang bersifat khusus yang disampaikan pada saat sebelum pelaksanaan lelang terdiri dari:

1. Salinan/fotokopi surat pemberitahuan rencana pelaksanaan lelang kepada debitur oleh kreditur, kecuali debitur Hak Tanggungan adalah Bank Dalam Likuidasi, Bank Beku Operasional, Bank Beku Kegiatan Usaha, atau Eks BPPN. Dalam hal pemilik jaminan bukan debitur maka pemberitahuan rencana pelaksanaan lelang juga disampaikan kepada pemilik jaminan;
2. Bukti pengumuman lelang;
3. SKT /SKPT dalam hal objek yang dilelang berupa bidang tanah atau satuan rumah susun
4. Surat pernyataan tanggung jawab formil dan materiil dari Penjual mengenai tidak adanya perubahan data fisik dan data yuridis bidang tanah atau satuan rumah susun yang akan dilelang, dalam hal SKPT/SKT yang digunakan adalah SKPT/SKT yang telah terbit sebelumnya
5. Salinan/fotokopi Laporan Penilaian atau dokumen ringkasan hasil penilaian yang memuat tanggal penilaian, dalam hal lembaga jasa keuangan kreditur akan ikut menjadi Peserta Lelang
6. Asli surat pernyataan yang dibuat oleh Notaris dalam hal lembaga jasa keuangan kreditur akan ikut menjadi Peserta Lelang (Acte de Command).

Berdasarkan tata cara atau prosedur dan syarat-syarat di atas, saudara dapat melihat hal apa saja yang sesuai dengan peraturan.

Apabila ditemukan kelalaian ataupun tidak terpenuhinya ketentuan-ketentuan di atas, bisa menjadi potensi permasalahan hukum kemudian hari.

Untuk memastikan clean and clear dan tidak terdapat permasalah hukum atas rumah yang dibeli dari lelang, Saudara dapat melakukan tindakan preventif sebelum membeli dengan memperhatikan poin-poin sebagai berikut:

1. Memeriksa kelengkapan dokumen hukum

Dalam konteks ini, Saudara memastikan alas hak pengajuan dari bank yang memohonkan lelang terhadap objek rumah tersebut.

Saudara dapat memastikan dokumen Akta Hak Tanggungannya benar atas nama Debitur yang tertanggung.