Mau Beli Rumah Lelang Sitaan Bank? Simak Aturan dan Prosedurnya

Oleh: Putu Bravo Timothy, S.H., M.H

Membeli rumah yang tepat dan layak huni dengan harga terjangkau dan lokasi yang strategis adalah impian banyak orang.

Salah satu cara membeli rumah yang dapat dilakukan adalah dengan membeli rumah lelang sitaan bank, yaitu rumah yang berstatus sitaan dari bank karena debitur tidak mampu melunasi cicilan KPR.

Lalu, hal apa saja yang harus diperhatikan saat ingin membeli rumah lelang sitaan bank?

Saya berasumsi objek jaminan tersebut sudah diikatkan Hak Tanggungan oleh Debitur pada Bank.

Hal ini didasarkan praktik pada umumnya berkaitan dengan objek jaminan benda tidak bergerak atau berupa rumah wajib diikat Hak Tanggungan oleh Bank sebagaimana diatur dalam Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah yang menyatakan:

"Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggugan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut."

Oleh karenanya, penjelasan ini saya kerucutkan berkaitan Lelang Eksekusi yang diperoleh dari Hak Tanggungan.

Hal itu menjadi penting mengingat terdapat banyak pembagian asal usul objek lelang yang masing-masing diatur secara khusus.

Perlu diketahui lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1 Angka 1 di dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang (‘Permenkeu 213/2020’)

Selaras dengan pengertian ;elang dalam buku Himpunan Peraturan Perundang-undangan Republik Indonesia dalam terjemahan Teks asli Art. 1 Vendu Reglement Stbl.1908-189) yang menyatakan:

"Lelang atau penjualan barang-barang yang dilakukan kepada umum dengan harga penawaran yang meningkat atau menurun atau dengan pemasukan harga dalam sampul tertutup, atau kepada orang-orang yang diundang atau sebelumnya diberitahu mengenai pelelangan atau penjualan itu, atau diizinkan untuk ikut serta dan diberi kesempatan untuk menawar harga, menyetujui harga yang ditawarkan atau memasukkan harga dalam tertutup."

Pemohon lelang (bank) wajib memenuhi tata cara pengajuan permohonan lelang sebagaimana diatur dalam huruf A Angka 1 Lampiran Permenkeu 213/2020 yang menyatakan:

Permohonan lelang dalam Lelang Eksekusi

a. Permohonan Lelang Eksekusi diajukan oleh Penjual kepada Kepala KPKNL disertai dokumen persyaratan lelang.
b. Pengajuan permohonan lelang eksekusi dapat dilakukan menggunakan Aplikasi Lelang.
c. Dalam hal permohonan lelang diajukan menggunakan Aplikasi Lelang dan dokumen persyaratan lelang telah terverifikasi secara digital, asli surat permohonan beserta dokumen persyaratan lelang harus diterima KPKNL paling lambat 14 (empat belas) hari kerja sejak dinyatakan lengkap sesuai tiket permohonan pada aplikasi.
d. Dalam hal asli surat permohonan beserta dokumen persyaratan lelang sebagaimana dimaksud pada huruf c diterima lebih dari 14 (empat belas) hari kerja dan/atau terdapat perbedaan data dengan softcopy pada Aplikasi Lelang, permohonan lelang tidak dapat diproses dan Penjual harus mengajukan kembali permohonan lelang dari awal untuk diproses kembali.
e. Dalam hal Lelang Eksekusi Panitia Urusan Piutang Negara, permohonan lelang diajukan oleh pejabat yang berwenang sesuai organisasi dan tata kerja DJKN kepada Kepala KPKNL bersangkutan dengan berpedoman pada tata naskah dinas yang berlaku.
f. Dalam hal Penjual menggunakan jasa pra lelang dan/atau jasa pascalelang dari Balai Lelang, nama Balai Lelang harus disebutkan dalam surat permohonan lelang.

Terhadap permohonan lelang dimaksud di atas, bank selaku penjual atau pemohon lelang berkewajiban memenuhi dokumen persyaratan umum dan khusus sebagai berikut:

Dokumen Persyaratan Umum diatur dalam huruf B Angka 1 Lampiran Permenkeu 213/2020), yaitu:

1. Surat permohonan lelang wajib dilengkapi dokumen persyaratan yang bersifat umum yang disampaikan pada saat permohonan lelang, yakni: salinan/fotokopi Surat Keputusan Penunjukan Penjual/Surat Tugas Penjual/Surat Kuasa Penjual, kecuali Pemohon Lelang adalah perorangan

2. Daftar barang yang akan dilelang, nilai limit dan uang jaminan

3. Surat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan atau Hak Milik, dalam hal objek lelang berupa tanah dan/atau bangunan dengan dokumen kepemilikan alas hak sekunder berupa Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan atau Hak Milik

4. Informasi tertulis yang diperlukan untuk penyerahan/penyetoran hasil bersih lelang berupa:

1. kode Mata Anggaran Penerimaan (MAP), apabila hasil bersih lelang sesuai ketentuan harus disetorkan langsung ke Kas Negara oleh Bendahara Penerimaan; atau 
2. nomor rekening Penjual atau surat pernyataan bermeterai cukup dari Penjual yang menerangkan tidak mempunyai rekening khusus dan bersedia mengambil atau menerima hasil bersih lelang dalam bentuk tunai atas nama Pejabat Penjual, apabila hasil bersih harus disetorkan ke Pemohon Lelang

5. Informasi tertulis berupa Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) Pemohon Lelang, dalam hal Objek Lelang berupa Barang milik swasta, badan hukum, atau badan usaha

6. Surat keterangan dari Penjual mengenai syarat lelang tambahan (apabila ada), sepanjang tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, yaitu:

1. jangka waktu bagi Peserta Lelang untuk melihat, meneliti secara fisik barang yang akan dilelang;
2. jangka waktu pengambilan barang oleh Pembeli; dan/atau
3. jadwal penjelasan lelang kepada Peserta Lelang sebelum pelaksanaan lelang
4. syarat dan ketentuan khusus yang lazim diterapkan dalam pelaksanaan jual beli benda tidak berwujud, dalam hal objek lelang berupa hak

7. Surat keterangan dari Penjual mengenai syarat lelang tambahan selain yang diatur dalam angka 6 (apabila ada) berikut ketentuan yang berlaku pada Penjual dan/atau peraturan perundang-undangan yang mendukungnya

8. Surat pernyataan/surat keterangan dari Penjual bahwa Objek Lelang dalam penguasaan secara fisik Penjual, dalam hal objek Lelang berupa Barang bergerak yang berwujud

9. Foto objek lelang

10. Bukti pembayaran Bea Permohonan Lelang, untuk Lelang Eksekusi Pasal 6 UUHT, Lelang Eksekusi Pengadilan, dan Lelang Eksekusi Harta Pailit

Dokumen khusus yang disampaikan oleh pemohon Lelang Eksekusi Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan huruf B Angka 1 poin 5 Lampiran Permenkeu 213/2020) terdiri dari:

1. Salinan/fotokopi Perjanjian Kredit/Akta Pengakuan Hutang/Surat Pengakuan Hutang/ dokumen perjanjian utang piutang lainnya, atau dokumen pengalihan piutang dalam hal Hak Tanggungan berasal dari pengalihan piutang karena cessie sebagaimana dimaksud dalam Pasal 613 KUH Perdata
2. Salinan/fotokopi Sertifikat Hak Tanggungan dan Akta Pemberian Hak Tanggungan
3. Fotokopi sertifikat hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan
4. Salinan/fotokopi Perincian Hutang/jumlah kewajiban debitur yang harus dipenuhi
5. Salinan/fotokopi bukti bahwa:

1. debitur wanprestasi, antara lain surat-surat peringatan;
2. debitor telah pailit, berupa: putusan pailit; dan asli dan/ atau fotokopi salinan putusan, penetapan, atau keterangan tertulis dari Ketua Pengadilan/Hakim Pengawas mengenai dimulainya keadaan insolvensi dan/ atau Berita Acara Rapat yang ditandatangani oleh Kurator dan diketahui Hakim Pengawas yang menyatakan dimulainya keadaan insolvensi, untuk kepailitan yang tidak berasal dari proses PKPU atau perdamaian.
3. debitor merupakan Bank Dalam Likuidasi (BDL), Bank Beku Operasional (BBO), Bank Beku Kegiatan Usaha (BBKU), atau Eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN); atau
4. debitor dengan perjanjian utang-piutang berdasarkan prinsip syariah, di samping bukti peringatan sebagaimana di maksud pada huruf (a) harus disertai bukti tambahan berupa: bukti telah dilaksanakan musyawarah untuk penyelesaian hutang berupa berita acara musyawarah atau bukti lain yang sah; atau dalam hal musyawarah tidak bisa dilaksanakan karena debitur tidak kooperatif/tidak hadir /tidak diketahui keberadaannya harus dibuktikan dengan surat panggilan/pemberitahuan/undangan atau keterangan tertulis lainnya.

6. Surat pernyataan dari kreditur selaku Pemohon Lelang yang isinya akan bertanggung jawab apabila terjadi gugatan perdata dan/atau tuntutan pidana
7. Surat pemberitahuan dari kreditur baru kepada debitur mengenai adanya pengalihan piutang, dalam hal Hak Tanggungan berasal dari pengalihan piutang karena cessie sebagaimana dimaksud dalam Pasal 613 KUHPerdata
8. Berita acara rapat kreditur terkait rencana perdamaian dalam PKPU atau pengesahan perdamaian (homologasi) yang menunjukkan adanya penolakan kreditor atas rencana perdamaian dalam PKPU, dalam hal kreditor separatis tidak menyetujui perdamaian dalam PKPU
9. Surat persetujuan kurator atau Hakim Pengawas, dalam hal permohonan lelang dilaksanakan pada masa penangguhan (stay) dalam kepailitan;
10. Surat pernyataan dari Kepala Kantor Pajak bersedia mengangkat penyitaan, dalam hal objek hak tanggungan telah diletakkan sita oleh Juru Sita Pajak; dan
11. Salinan/fotokopi laporan penilaian/penaksiran atau dokumen ringkasan hasil penilaian/penaksiran yang memuat tanggal penilaian/penaksiran, dalam hal nilai limit kurang dari Rp 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah); atau salinan/fotokopi laporan penilaian atau dokumen ringkasan hasil penilaian yang memuat tanggal penilaian, dalam hal nilai limit paling sedikit Rp 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah);

Adapun dokumen yang bersifat khusus yang disampaikan pada saat sebelum pelaksanaan lelang terdiri dari:

1. Salinan/fotokopi surat pemberitahuan rencana pelaksanaan lelang kepada debitur oleh kreditur, kecuali debitur Hak Tanggungan adalah Bank Dalam Likuidasi, Bank Beku Operasional, Bank Beku Kegiatan Usaha, atau Eks BPPN. Dalam hal pemilik jaminan bukan debitur maka pemberitahuan rencana pelaksanaan lelang juga disampaikan kepada pemilik jaminan;
2. Bukti pengumuman lelang;
3. SKT /SKPT dalam hal objek yang dilelang berupa bidang tanah atau satuan rumah susun
4. Surat pernyataan tanggung jawab formil dan materiil dari Penjual mengenai tidak adanya perubahan data fisik dan data yuridis bidang tanah atau satuan rumah susun yang akan dilelang, dalam hal SKPT/SKT yang digunakan adalah SKPT/SKT yang telah terbit sebelumnya
5. Salinan/fotokopi Laporan Penilaian atau dokumen ringkasan hasil penilaian yang memuat tanggal penilaian, dalam hal lembaga jasa keuangan kreditur akan ikut menjadi Peserta Lelang
6. Asli surat pernyataan yang dibuat oleh Notaris dalam hal lembaga jasa keuangan kreditur akan ikut menjadi Peserta Lelang (Acte de Command).

Berdasarkan tata cara atau prosedur dan syarat-syarat di atas, saudara dapat melihat hal apa saja yang sesuai dengan peraturan.

Apabila ditemukan kelalaian ataupun tidak terpenuhinya ketentuan-ketentuan di atas, bisa menjadi potensi permasalahan hukum kemudian hari.

Untuk memastikan clean and clear dan tidak terdapat permasalah hukum atas rumah yang dibeli dari lelang, Saudara dapat melakukan tindakan preventif sebelum membeli dengan memperhatikan poin-poin sebagai berikut:

1. Memeriksa kelengkapan dokumen hukum

Dalam konteks ini, Saudara memastikan alas hak pengajuan dari bank yang memohonkan lelang terhadap objek rumah tersebut.

Saudara dapat memastikan dokumen Akta Hak Tanggungannya benar atas nama Debitur yang tertanggung.

Selanjutnya Saudara mengkonfirmasi atau pengecekan sertifikat Hak Miliknya dengan memastikan apakah objek tanah dan bangunan tercatat di Badan Pertanahan yang berwenang.

Selanjutnya, Saudara pastikan batas tanah dan bangunan sesuai dengan yang tertulis sertifikat dan di lapangan.

Pastikan juga semuanya dalam kondisi baik, lengkap, cek keasliannya, dan tanpa masalah.

Sebagai catatan kepada Saudara, jangan pernah membeli rumah yang dalam kondisi sengketa, sertifikat tanah ganda, atau belum dipecah.

2. Mengetahui latar belakang rumah

Dalam hal ini, Saudara wajib mengetahui sejarah kepemilikan rumah tersebut dengan cara menanyakan langsung kepada customer service bank yang melakukan lelang atau datang ke lokasi objek rumah tersebut.

Hal ini untuk memastikan rumah tidak sedang dalam sengketa di pengadilan.

Saudara juga harus memastikan rumah tersebut tidak ditinggali oleh pemilik sebelumnya.

Dalam beberapa kasus seringkali permasalahan hukum muncul karena pemilik sebelumnya tidak mau meninggalkan rumah objek lelang tersebut dan melakukan perlawanan hukum atas dasar tidak terima dengan proses lelang yang sedang berlangsung.

3. Mengetahui nilai pasar rumah

Saudara dapat menunjuk Kantor Pejabat Penilai Publik (KJPP) guna mengetahui kondisi rumah dan lingkungan sekitarnya.

Terbitnya Laporan Penilaian dari KJPP dapat dipergunakan sebagai perbandingan, apakah harga lelang sesuai dengan nilai pasar sebenarnya.

Hal ini untuk menghindari ketidaksesuaian harga pasar rumah tersebut dengan harga lelang, yang bisa merugikan Saudara apabila nilai pasar rumah tersebut jauh di bawah harga lelang.

Di sisi lain, apabila Saudara membeli rumah hasil lelang, Saudara sebenarnya diuntungkan dari segi kekuatan hukum dengan syarat proses lelang sudah sesuai dengan prosedur dan persyaratan sebagaimana diuraikan di atas.

Apabila di kemudian hari ditemukan gugatan perlawanan dari pemilik sebelumnya, Saudara memiliki kekebalan hukum sebagaimana Pasal 13 Permenkeu 213/2020 dengan jelas menyatakan si ‘’Penjual’’ bertanggung jawab sepenuhnya terhadap segala permasalahan hukum, tuntutan pidana, gugatan perdata, dan/atau gugatan Tata Usaha Negara yang timbul akibat pelaksanaan lelang.

Sebagai tambahan untuk mencegah hal-hal yang tidak diinginkan, Saudara dapat melibatkan atau meminta bantuan dari kantor pengacara atau notaris dalam proses pembelian objek rumah lelang.

Kehadiran pengacara atau notaris dapat memudahkan Saudara dalam memeriksa dan memastikan keabsahan seluruh dokumen hukum terkait pembelian rumah lelang. (Putu Bravo Timothy, S.H., M.H)

Anda punya pertanyaan terkait permasalah hukum? Ajukan pertanyaan Anda di laman ini: Form Konsultasi Hukum