Rumah Warisan Dijual Tanpa Persetujuan Seluruh Ahli Waris, Bagaimana Hukumnya?

Praktik pembagian harta waris di masyarakat tak selamanya berlangsung secara damai. Dalam proses tersebut, tak jarang terjadi sengketa hukum di antara ahli waris dan bahkan dapat berujung di pengadilan.

Sengketa yang terjadi di antaranya bersumber dari penjualan rumah warisan tanpa persetujuan seluruh ahli waris.

Terdapat penolakan dari salah satu ahli waris --dengan berbagai dasar pembenar tentunya-- yang menyebabkan ahli waris lainnya merasa dirugikan sehingga melakukan penjualan sepihak.

Untuk itu, menarik diketahui bagaimana tinjauan hukum terhadap penjualan rumah waris yang dilakukan tanpa persetujuan seluruh ahli waris?

Peralihan hak atas rumah warisan

Selain membicarakan tentang harta waris, hal yang tak kalah penting untuk diperjelas apabila seseorang meninggal dunia adalah siapa ahli warisnya.

Baca juga: Berencana Membeli Rumah, Ini Ketentuan Hukum yang Perlu Diketahui

Menurut hukum, keberadaan ahli waris menjadi penting mengingat segala bentuk hak atas harta waris, tidak terbatas pada hak atas bidang tanah, yang ditinggalkan oleh seseorang yang meninggal dunia akan beralih kepada ahli waris.

Untuk itu, setiap dan segala tindakan hukum terhadap harta waris hanya sah secara hukum apabila dilakukan oleh seluruh ahli waris.

Tentunya dengan catatan bahwa tidak terdapat penolakan sebagai ahli waris, di mana hal ini dimungkinkan menurut hukum.

Peralihan hak dari almarhum kepada ahli waris ini merujuk Pasal 833 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata).

Ketentuan tersebut menegaskan bahwa para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak milik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal.

Sebagai ilustrasi, apabila ahli waris terdiri dari tiga orang, maka tindakan hukum terhadap harta warisan, termasuk penjualan rumah warisan, harus disetujui oleh seluruh ahli waris tersebut.

Tidak adanya persetujuan dari salah satu ahli waris akan menimbulkan konsekuensi hukum.

Keabsahan jual beli rumah warisan

Undang-undang telah memberikan persyaratan yang harus dipenuhi dalam membuat perjanjian, termasuk perjanjian jual beli rumah, agar terpenuhi keabsahannya secara hukum.

Secara umum syarat sahnya perjanjian termuat pada Pasal 1320 KUH Perdata.

Pertama adalah syarat subjektif, yakni kesepakatan dan kecakapan para pihak. Kedua adalah syarat objektif, yakni adanya objek yang jelas dan kausa yang halal.

Baca juga: Apakah Pindah Kewarganegaraan Masih Berhak Warisan Orangtua?

Apabila syarat subjektif tidak terpenuhi, maka konsekuensinya adalah perjanjian dapat dibatalkan.

Sementara apabila syarat objektif tidak terpenuhi, maka akibatnya adalah perjanjian batal demi hukum.

Atau, dapat diartikan bahwa dari semula perjanjian dianggap tak pernah terjadi.

Sehubungan dengan keabsahan perjanjian jual beli rumah warisan oleh ahli waris, maka syarat yang terkait erat adalah syarat subjektifnya, yakni kecakapan para pihak.

Secara hukum, untuk dapat memenuhi syarat tersebut, maka pihak yang dapat bertindak sebagai pihak penjual rumah warisan adalah seluruh ahli waris.

Hal ini mengingat hak hukum yang melekat pada rumah tersebut telah beralih dari almarhum kepada ahli waris.

Konsekuensinya, apabila hal tersebut tidak dipenuhi, maka berpotensi menyebabkan perjanjian jual beli rumah warisan dapat diajukan pembatalan oleh ahli waris yang dirugikan ke pengadilan.

Hak ahli waris yang dirugikan untuk melakukan gugatan ke pengadilan ditegaskan dalam Pasal 834 KUH Perdata.

Pada pasal tersebut ditegaskan pula bahwa gugatan yang diajukan oleh ahli waris yang dirugikan adalah berdasarkan bagian haknya yang terdapat pada harta warisan, apabila ahli waris lebih dari seorang.

Salah satu contoh putusan pengadilan yang menegaskan hak seluruh ahli waris terhadap harta warisan (i.c. rumah warisan) dapat dilihat pada Putusan Mahkamah Agung No. 25 K/Pdt/2008 tanggal 27 Februari 2009.

Pada putusan tersebut, Mahkamah Agung membatalkan akta peralihan hak atas rumah warisan yang dilakukan oleh salah satu ahli waris tanpa persetujuan dari ahli waris lainnya.

Mahkamah Agung menegaskan bahwa tindakan peralihan hak tersebut tidak sah dan merugikan para ahli waris lainnya.

Pada amar putusannya, Mahkamah Agung menyatakan bahwa akta peralihan hak batal demi hukum dan memerintahkan para ahli waris untuk membagi rumah warisan sesuai bagian masing-masing.

Merujuk pada seluruh uraian di atas, maka diketahui bahwa tindakan hukum yang dilakukan terhadap harta warisan hanya sah secara hukum apabila dilakukan oleh seluruh ahli waris.

Tindakan yang dilakukan oleh salah satu atau sebagian ahli waris akan mengakibatkan kerugian bagi ahli waris lainnya.

Untuk itu, hal tersebut harus menjadi perhatian setiap pihak mengingat tidak terpenuhinya syarat tersebut dapat menyebabkan tindakan hukum yang dilakukan terhadap harta warisan.

Misalnya, jual beli rumah warisan dapat dibatalkan oleh pengadilan.

Anda punya pertanyaan terkait permasalah hukum? Ajukan pertanyaan Anda di laman ini: Form Konsultasi Hukum