Resep Sukses Pakuwon, Punya Mal Terluas dan Ramai Pengunjung

JAKARTA, KOMPAS.com - Kendati tidak memiliki pusat belanja di kawasan elite Central Business District (CBD) Jakarta, namun PT Pakuwon Jati Tbk laik didapuk sebagai salah satu raja pusat belanja di Indonesia.

Portofolio net leasable area (NLA) mal perusahaan yang dirintis oleh Alexander Tedja ini hingga awal Juli 2023 seluas 784.000 meter persegi atau 78,4 hektar!

Mal-mal tersebut tersebar di Jakarta, Surabaya, Yogyakarta, dan Solo, dengan rincian Gandaria City, Kota Kasablanka, Blok M Plaza, Tunjungan Plaza 1-6, Pakuwon Mall Surabaya, Royal Plaza, Pakuwon City Mall, Pakuwon Mall Yogyakarta, dan Pakuwon Mall Solo Baru.

Satu di antara mal-mal tersebut merupakan yang terluas di Indonesia dengan NLA mencapai 180.000 meter persegi yakni Pakuwon Mall Surabaya di dalam kompleks Pakuwon Mall Superblock seluas 30 hektar.

Baca juga: Tahukah Anda, Mal Terluas Se-Indonesia Ada di Surabaya?

Tak hanya punya portofolio luas secara fisik, namun ketangguhan Pakuwon ditunjukkan oleh performa tingkat okupansi yang rata-rata mencapai 94 persen. Dan 41 persen dari total NLA ini akan masuk masa kedaluwarsa atau jatuh tempo pada 2027 mendatang.

NLA pusat belanja ini bakal bertambah sebesar 13 persen menjadi 884.000 meter persegi pada tahun 2027 nanti seiring dengan beroperasinya sejumlah pengembangan mal baru.

Di antaranya Pakuwon Mall Bekasi, yang saat ini tengah digenjot pembangunannya dan telah mendapatkan komitmen dari peritel-peritel raksasa macam PT Mitra Adiperkasa Tbk, dan AEON Store. 

Apa rahasia sukses Pakuwon yang berusia lebih dari empat dekade ini sehingga laik mendapat predikat salah satu raja mal Indonesia?

CEO Leads Property Services Indonesia Hendra Hartono punya analisis tersendiri. Menurutnya, Pakuwon adalah fund management darling. Perusahaan ini menjadi anak emas lembaga-lembaga manajemen keuangan, karena performanya selalu moncer.

Baca juga: Obrolan Seru Warganet, Keliling Tunjungan Plaza Tak Tahu Jalan Pulang

"Mereka proven. Tingkat okupansi seluruh mal-nya rata-rata di atas 90 persen, selalu ramai pengunjung dan ramai tenant," ujar Hendra menjawab Kompas.com, Rabu (112/7/2023).

Rahasia kedua adalah, mereka mampu menghadirkan pusat belanja yang sesuai dengan target pasar yang dibidik yakni kelas paling gemuk, menengah ke atas.

Tidak saja secara konsep yang sesuai dengan kebutuhan segmen sasaran, melainkan juga lokasinya yang relatif terjangkau oleh trafik. Sehingga menjadikan tingkat kunjungan saat weekdays mencapai 90.000-100.000 orang dan weekend 150.000 orang.

Contohnya Kota Kasablanka di Jakarta Selatan bagian timur, bahkan bisa mengambil ceruk Kelapa Gading, dan arah pulang ke Bekasi. 

Sementara, Gandaria City ada di kawasan arah pulang ke selatan Jakarta dan area sekitarnya seperti Lebak Bulus, Cinere, Pamulang, dan Bogor.

Ada pun Blok M Plaza memiliki nilai tambah berupa akses yang terintegrasi langsung dengan MRT Jakarta, sehingga memudahkan komuter untuk ulang-alik Jakarta-Blok M Plaza atau Lebak Bulus-Blok M Plaza, sekadar menudap jajanan ringan atau ngopi.

Baca juga: Punya Mal Terluas di Indonesia, Surabaya Tambah 3 Pusat Belanja

Sedangkan Tunjungan Plaza yang saat ini sudah mencapai jilid keenam, menjangkau semua lapisan segmen dengan fasilitas pengembangan terpadu hotel bintang 4 Four Points dan bintang 5 Sheraton plus mid up class apartments.

Demikian halnya dengan Pakuwon Mall yang terpadu dengan apartemen dan hotel (Four Points dan Westin).

Namun, dari sekian banyak resep sukses Perusahaan dengan kapitalisasi pasar Rp 23,32 triliun ini terkenal karena fleksibilitasnya terhadap para peritel atau tenants.

"Terutama pada masa covid. Mereka berbisnis, dan harus profit. Namun, mereka juga ingin mitranya sama-sama bertahan, tangguh, dan maju. Makanya ketika ada tenants yang tak sanggup bayar sewa atau service charge, mereka terapkan relaksasi. Mereka menjaga relasi dengan begitu baik," papar Hendra.

Faktor lain yang mendukung kesuksesan Pakuwon adalah secara arsitektural, denah mal dengan banyak koridor yang lebar ikut menentukan pemerataan trafik pengunjung. Selain itu, denah ini juga cocok untuk pop up store dan mengakomodasi banyak events atau pun eksebisi. 

Baca juga: Laba Bersih Naik, Pakuwon Bagi Dividen Rp 313 Miliar

Namun demikian, Pakuwon masih kalah dibandingkan PT Lippo Karawaci Tbk. Perusahaan yang dikomandani John Riady ini justru memiliki NLA terbesar dengan angka 1,48 juta meter persegi.

Dalam riset yang dilakukan Kompas.com, Pakuwon berada di posisi runner-up pemain terbesar pusat belanja, disusul posisi ketiga PT Agung Podomoro Land Tbk dengan NLA 374.460 meter persegi dan rata-rata terisi 71 persen.

Selanjutnya, peringkat empat terbesar adalah PT Summarecon Agung Tbk dengan NLA 350.000 meter persegi dan performa rata-rata tingkat okupansi mencapai 90 persen.

Berikut daftar lengkap penguasa pusat belanja dengan NLA terbesar di Indonesia berdasarkan riset Kompas.com adalah:

1. PT Lippo Karawaci Tbk dengan NLA 1,48 juta meter persegi dan rata-rata tingkat okupansi 70 persen
2. PT Pakuwon Jati Tbk dengan NLA 784.000 meter persegi dan rata-rata tingkat okupansi 94 persen
3. PT Agung Podomoro Land Tbk dengan NLA 374.460 meter persegi dan rata-rata tingkat okupansi 71 persen
4. PT Summarecon Agung Tbk dengan NLA 350.000 meter persegi dan rata-rata tingkat okupansi 90 persen
5. PT City Retail Development Tbk dengan NLA 320.000 meter persegi dan rata-rata tingkat okupansi 80 persen