Skema Sewa Beli, Solusi Pembiayaan Rumah yang Masih Banyak Kendala

JAKARTA, KOMPAS.com - Skema pembiayaan rumah melalui sewa beli atau rent to own (RTO) menjadi salah satu solusi bagi masyarakat agar bisa memiliki hunian.

Meski sudah ada pihak yang mulai menerapkan skema tersebut, akan tetapi masih ada banyak celah dan kendala dalam prosesnya.

Hal itu tersaji dalam diskusi media bertajuk "Skema Sewa Beli, Solusi Milenial Punya Rumah" yang diselenggarakan Indonesia Housing Creative Forum bekerjasama dengan Real Estate Editors Community (RE2C) di Jakarta, pada Kamis (22/06/2023).

Direktur Pelaksanaan Pembiayaan Perumahan, Ditjen Pembiayaan Infrastruktur Kementerian PUPR, Haryo Bekti Martoyoedo menyampaikan, dari sisi skema sebenarnya skema sewa beli sudah ada.

Bahkan sudah ada bank dan lembaga keuangan pembiayaan yang menerapkan skema tersebut dengan menyasar segmen pasar komersial atau non-masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Namun, dari pilot project yang sudah dilakukan, masih perlu dikaji dan dicari entitas agregator yang menguasai atau mengelola aset hunian selama masa sewa berlangsung. Entah itu pengembang atau lembaga keuangan.

Baca juga: Juli 2023, Mitra Gojek dan Grab Bisa Kredit Rumah Lewat Tapera

Sebab, agregator akan bertindak sebagai pihak yang memiliki aset dan menghubungkan penyewa kepada lembaga keuangan yang memiliki produk pembiayaan sewa-beli.

Kemudian, juga bertindak sebagai pihak yang melakukan pembelian atas objek sewa beli jika terjadi wanprestasi oleh penyewa.

Untuk itu, Kementerian PUPR hingga kini masih menggodok skema pembiayaan sewa beli tersebut.

Pembahasannya masih terkendala sejumlah persoalan, salah satunya menyangkut agregator atau entitas "penjamin" dari aset hunian yang disewabelikan.

"Itu yang masih belum ada kesepakatan sehingga butuh pembahasan mendalam. Kita sekarang sudah memiliki ekosistem pembiayaaan, dan ekosistem sewa beli ini juga sudah mendesak untuk dibuat. Dalam kajiannya kami melibatkan seluruh stakeholder termasuk perbankan dan pengembang," jelas Haryo dalam keterangan tertulis.

Menurutnya, ke depan skema sewa beli ini akan lebih didorong untuk hunian vertikal di perkotaan yang lebih dekat dengan tempat kerja dan fasilitas moda transportasi massal.

"Fokus kita ke depan adalah bagaimana mempersiapkan skema rent to own ini menjadi lebih menarik dan diminati masyarakat," tandasnya.

Terkait model sewa beli yang disiapkan, Haryo mengaku banyak model yang sebenarnya dapat diterapkan. Contohnya di Inggris, sistem kepemilikannya 50 persen.

Tetapi di Indonesia saat ini fokusnya adalah kepemilikan utuh, sehingga masyarakat membeli unit hunian tersebut secara penuh pula.

"Sewa dulu, sampai nanti dalam waktu tertentu dia memiliki porsi kepemilikan 100 persen, Jadi prosesnya bertahap dan itu bisa diatur sesuai kemampuan masyarakat," tukasnya.

Deputi Komisioner BP Tapera, Ariev Baginda Siregar mengatakan, skema sewa beli itu sebenarnya hanya ada di bank syariah.

Karena bank syariah bisa membeli aset dan aset tersebut bisa disewakan atau dijual kepada kepada nasabah.

Menurut dia, saat skema pembiayaan tersebut diterapkan, konsep sewa beli memiliki masalah yakni terjadi pajak ganda (double tax).

Sebab, pengembang dengan alasan cashflow pasti tidak ingin unitnya disewa, tetapi dijual kepada satu entitas, sehingga terjadilah transaksi jual beli dan dikenakan pajak.

Kemudian unit hunian disewakan dan dibeli lagi, sehingga dikenakan pajak kembali.

"Di beberapa negara yang penerapan lembaga keuangan syariahnya sudah kuat seperti Malaysia ini (double tax) tidak terjadi, karena masuk dalam skema sewa-beli syariah," jelas Ariev.

BP Tapera juga sudah mengadopsi konsep sewa-beli tersebut ke dalam sistem konvensional dengan nama graduated payment mortgage (GPM) atau lebih dikenal dengan istilah angsuran cicilan berjenjang.

Di mana sejak awal hingga akhir suku bunganya tetap, tetapi cicilannya berjenjang.

"Berjenjang artinya cicilan pokoknya yang naik berjenjang, sementara bunganya flat. Ini cara kami dari BP Tapera membantu masyarakat yang memiliki masalah dengan kemampuan mencicil," imbuhnya.

Baca juga: Fasilitasi MBR Miliki Rumah dengan Cara Sewa Beli, SMF Gandeng Proline dan Pinhome

Head Departmen KPR Bank Tabungan Negara (BTN), Cesar AB menyebutkan, pihaknya telah menerapkan skema sewa beli unntuk membantu milenial mendapatkan hunian.

Program ini berangkat dari konsep pemilikan rumah yang menggunakan mekanisme sewa dalam jangka waktu tertentu dan memberikan pilihan untuk memiliki rumah dengan cara kredit pada masa akhir sewa.

"KPR Rent to Own Bank BTN saat ini masih berfokus di area Jabodetabek, Karawang, dan Sumatera. Target sasarannya masih kepada KPR segmen komersial atau non-subsidi," ungkapnya.

Untuk mendorong penyaluran KPR RTO tersebut, BTN menggandeng RTO Provider yang sudah memiliki kerja sama dengan banyak developer dan memiliki pilihan hunian yang bervariasi untuk ditawarkan kepada konsumen.

Calon konsumen dapat memilih rumah yang telah terkualifikasi oleh RTO Provider dan membayar uang muka mulai dari 5 persen.

Kemudian RTO Provider dan konsumen melakukan perjanjian sewa dengan opsi pembelian sesuai harga yang telah disetujui di awal.

Lalu, konsumen memasuki masa sewa dan membayar sewa bulanan yang sudah mencakup tabungan uang muka.

"Setelah memiliki tabungan uang muka sebesar 10 persen, maka pelanggan dapat mengajukan KPR," tukas Cesar.

Direktur PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau SMF, Heliantopo mengatakan, pihaknya juga mengatasi keterjangkauan generasi milenial untuk memiliki rumah dengan skema sewa beli.

Skema tersebut merupakan alternatif pembiayaan bagi masyarakat yang belum terjangkau oleh lembaga keuangan.

"Program ini kami tujukan untuk MBR di sektor informal yang memiliki pendapatan tetap dan memiliki keterbatasan dalam menyiapkan dana awal atau belum dapat mengakses pembiayaan perbankan," ujarnya.

Saat ini, SMF sedang melakukan pilot project rumah tapak seharga Rp 150 jutaan dengan skema pembiayaan sewa beli di Trojo, Tangerang, Banten.

Skema sewa beli ini, kata Heliantopo, dapat diterapkan untuk rumah tapak maupun rumah susun.

"Isunya tinggal mempertemukan agregator dan permintaan penyewa," ungkapnya.

Perusahaan agregator sebagai pemilik rumah akan melakukan perjanjian sewa beli langsung dengan end user (masyarakat).

Kemudian lembaga keuangan akan melakukan pencairan pembiayaan untuk melunasi kewajiban sewa beli kepada agregator.

Setelah itu, end user memiliki kewajiban pelunasan utang kepada lembaga keuangan dan agregator wajib memberikan agunan berupa buy back guarantee sepanjang jangka waktu pembiayaan sewa-beli.

"Lembaga keuangan mengajukan refinancing kepada SMF setelah pembiayaan sewa-beli berjalan, minimal telah diterima deklarasi kolektabilitas debitur berstatus lancar dari lembaga keuangan," pungkas Heliantopo.

Baca juga: Kementerian PUPR Ajak Pemda Tuntaskan Backlog 12,7 Juta Rumah

Sementara itu, Direktur PT Metropolitan Land Tbk, Wahyu Sulistio menyampaikan, penerapan skema sew beli pada rumah tapak masih sulit.

Pasalnya, pengembang harus mempunyai modal yang besar untuk membangun dulu unit rumahnya.

Kemudian jika nanti disewakan dan penyewa tidak mampu melanjutkan dan aset kembali ke pengembang maka ada risiko biaya untuk perbaikan atau renovasi rumah tersebut.

Hal itu perlu dipertimbangkan Pemerintah dalam menggodok skema sewa beli, selain kajian dari sisi perpajakan.

Ketua Bidang Rumah Tapak Subsidi dan Rusun DPP Himperra, Makhmur menyebutkan, skema sewa beli sudah diterapkan untuk hunian termasuk rumah tapak non-subsidi seperti lewat KPR RTO BTN.

Akan tetapi untuk rumah tapak bersubsidi bagi MBR, skema ini belum dapat dinikmati.

"Kami pengembang rumah tapak bersubsidi berharap skema sewa-beli dapat juga direalisasikan. Kami menunggu skema ini bisa dinikmati MBR termasuk untuk sektor informal, sehingga membantu meningkatkan permintaan rumah yang anjlok selama pandemi," tutupnya.