IKN Akan Dimulai dari Mana?

Yang pasti, akan menghadapi kenyataan IKN yang masih minim antusias para perencana kota Indonesia.

IKN akan jadi preseden baru, yaitu membangun kota dunia berdasarkan rencana!

IKN harus jadi enabler reformasi meningkatkan standar kehidupan masyarakat dan pencapaian pembangunan berkelanjutan.

Sejak awal, konsep masterplan IKN merujuk pada globalisasi.

Sosiolog globalisasi Saskia Sassen dari University of Columbia melihat keterhubungan ekonomi dalam konteks globalisasi berpengaruh pada rekonfigurasi keberadaan kota-kota didunia.

Kota sebagai pusat ekonomi di negaranya sebagai akumulator dan redistributor ekonomi, kini harus berhadapan dengan kota lain di dunia berkompetisi berebut kue ekonomi.

Kota pun berorientasi global. Demikian pula dengan IKN.

Globalisasi itu keniscayaan, di mana ekonomi global berkelindan erat dengan teknologi. Mengbah struktur masyarakat maupun politik kota.

Pindah IKN pun jadi perhatian dunia, sehingga solusi teknokratik pembangunan peradaban baru harus diaplikasikan dengan ukuran-ukuran kenyamanan hidup kota (livability) dan solusi teknologi terapan.

Maka siapa pun Kepala BOI, di dalam struktur kerjanya minimal harus memberikan perhatian khusus paling tidak pada dua hal yakni perencanaan pembangunan dan inovasi pembiayaan.

Pertama: Fokus Perencanaan Pembangunan

Sampai sekarang, kita tidak punya prestasi membangun terencana. Negara belum pernah merencana, membangun kota dari nol, dan berhasil dengan standar global seperti yang disebut pada misi IKN.

Semua kota Indonesia tumbuh by chancce, sporadis. Tidak by design.

IKN berpeluang menjadi benchmark kota Indonesia masa depan dalam hal pemenuhan aspek target Sustainability Development Goals (SDGs).

Dalam lampiran Undang-undang (UU) Nomor 3 Tahun 2022 tentang IKN, tahapan pembangunan akan dimulai 2022-2024.

Hal ini mencakup pembangunan kawasan pemerintah pusat, kawasan perkantoran dan permukimannya, relokasi ASN/TNI/Polri serta pembangunan infrastruktur TIK dan kelistrikan.

Oleh karena itu, perlu upaya khusus dan komitmen bersama dengan melibatkan community of practice, yaitu para asosiasi profesi terkait dan advisory board internasional.

Selain itu juga membentuk kolaborasi dalam dapur bersama, dan melebur satgas-satgas IKN yang sekarang tersebar di tiga kementerian Bappenas, PUPR dan ATR/BPN.

Kini, masterplan yang disusun Bappenas pada 2019-2021 lalu sudah masuk menjadi lampiran UU Nomor 3 Tahun 2022 tentang IKN.

Maka prioritas sekarang adalah integrasikan rencana yang ada, revisi rencana tata ruang Pulau Kalimantan sampai kepada Perda tentang rencana tata ruang daerah Provinsi Kalimantan Timur, Kabupaten Penajam Paser Utara, dan Kabupaten Kutai Kertanegara.

Keempat produk tata ruang ini akan mengatur keterkaitan kota Nusantara dengan kota-kota lainnya, untuk memastikan fungsi dan peran kota akan kompetitif.

Selain itu, penetapan Perpres tentang RDTR KSN IKN sangat urgent karena akan menjadi dasar perizinan berbasis risiko seperti diamanatkan UU Cipta Kerja.

Kedua: Inovasi Pembiayaan

Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati mengatakan, perekonomian Indonesia telah pulih ke level sebelum pandemi dalam kurun waktu lima kuartal.

Kendati pun pada Sidang Kabinet Paripurna minggu lalu, pertumbuhan ekonomi Indonesia pada tahun 2023 ditargetkan mencapai 5,3-5,9 persen.

Namun, dari mana biaya Rp 460 triliun membangun IKN secara terencana?

UU No 3 Tahun 2022 tentang IKN memberikan mandat pada kepala BOI untuk mengusahakan pembiayaan dan mengatur anggaran.

Ini seyogyanya termasuk pemberian hak khusus pengelolaan dan pengembangan kawasan, maksimalisasi gross floor area (GFA), sehingga siapapun mitra developer bisa mendapatkan pengembalian yang menarik.

Pada gilirannya investor akan mau berinvestasi sambil memastikan densitas, diversity dan desain menghasilkan vibrancy kota.

Termasuk yang diinisiasi investor melalui proposal unsolicited. Masalahnya sekarang adalah bagaimana menciptakan ini secara terencana, dan bukan secara kebetulan.

Indonesia tidak punya kisah sukses di Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) di bidang pengembangan kawasan.

KPBU bukan privatisasi tetapi pengelolaan aset melalui konsesi atau kotrak kelolai arus pendapatan.

Skema nya tetap perjanjian komersial yang harus memenuhi kaidah-kaidah return on investment (ROI).

Dengan referensi berbagai proyek yang saya pernah terlibat maupun benchmark praktik KPBU di berbagai belahan dunia, proyek harus feasible, yaitu mumpuni secara desain, melibatkan teknologi dan solusi yang andal serta bankable.

Optimalkan alokasi risiko, kompensasi kepada investor disusun dan ditentukan secara obyektif, dan ada penjaminan pemerintah.

IKN pun menyisakan diskursus mengenai pemanfaatan aset negara di ibukota lama yang ditinggalkan.

Banyak dibicarakan berbagai kalangan, aset di Jakarta mau diapakan.

Kemenkeu mengenalkan berbagai skema pamanfaatan barang milik negara. Sewa, pinjam pakai, Kerja Sama Pemanfaatan (KSP), Bangun Serah Guna (BSG), Kerja Sama Penyediaan Infrastruktur (KSPI), Kerja Sama Terbatas untuk Pembiayaan Infrastruktur (KETUPI).

Namun, apakah serta merta aset di Jakarta dapat dimanfaatkan, karena mengingat waktu pemindahan yang bertahap?

Selain itu aset pemerintah pusat ada di semua kota dan kecamatan Jakarta. Maka mau tak mau, perlu merujuk pada peruntukan dalam revisi Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Jakarta 2030 maupun rencana detail turunannya.

Perjalanan akan panjang bagaikan marathon. Namun harus dimulai.