Apakah Warga Negara Asing Boleh Memiliki Tanah di Indonesia?

Apakah warga negara asing mempunyai hak atas tanah di Indonesia?

Warga negara asing (WNA) yang tinggal di Indonesia mempunyai hak atas tanah dan bangunan, namun terbatas pada hak pakai dan hak sewa.

Hal tersebut diatur pada Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) berikut:

Pasal 42
Yang dapat mempunyai hak pakai ialah:

• Warga Negara Indonesia;
• Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
• Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
• Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Pasal 45
Yang dapat menjadi pemegang hak sewa ialah:

• Warga Negara Indonesia;
• Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
• Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
• Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Berdasarkan ketentuan UUPA di atas, maka WNA yang tinggal di Indonesia hanya dapat memiliki/menguasai tanah dan bangunan dengan status hak pakai dan hak sewa.

Hal tersebut juga diperjelas pada Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, Atau Pengadilan Hak atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia (“Permen ATR No 29/2016”) berikut:

Pasal 3

• Orang Asing pemegang izin tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan Hak Pakai.
• Dalam hal Orang Asing meninggal dunia, maka rumah tempat tinggal atau hunian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diwariskan.
• Dalam hal ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (2) merupakan Orang Asing, maka ahli waris harus mempunyai izin tinggal di Indonesia sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pasal 4
Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh Orang Asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1) merupakan:

1. Rumah Tunggal, di atas tanah:
2. Hak Pakai;
3. Hak Pakai atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah; atau
4. Hak Pakai yang berasal dari perubahan Hak Milik atau Hak Guna Bangunan.
5. Sarusun yang:
6. Dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai;
7. Berasal dari perubahan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Permen ATR No 29/2016 tersebut juga mengatur batasan harga minimal atas rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh WNA. Berikut daftarnya:

Selain batas harga minimal seperti ditentukan di atas, untuk rumah tempat tinggal juga ada tambahan ketentuan, yaitu:

Satu bidang tanah per-orang/keluarga; dan tanahnya paling luas 2.000 meter persegi.

Namun, dalam keadaan tertentu yang mempunyai dampak positif luar biasa terhadap ekonomi, pemberian rumah tempat tinggal dapat diberikan dengan luas lebih dari 2.000 meter persegi dengan izin menteri.

Selain itu, batasan harga minimal dan batas luas bidang tanah di atas tidak berlaku bagi perwakilan negara asing dan/atau perwakilan badan internasional.

Lebih lanjut, pada 22 Desember 2015, Presiden menandatangani Peraturan Pemerintah Nomor 103 tentang 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia (“PP No 103/2015”).

Pada intinya, PP No 103/2015 tersebut mengatur hal yang sama dengan Permen ATR No 29/2016, yaitu pengaturan pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh WNA yang berkedudukan di Indonesia.

Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh WNA adalah rumah tinggal dengan status Hak Pakai atau Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah, dan satuan rumah susun (sarusun) yang dibangun di atas bidang tanah hak pakai.

Adapun syarat bagi WNA untuk memiliki rumah tempat tinggal atau hunian adalah wajib memiliki izin tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Apabila WNA tersebut meninggal dunia, maka rumah tempat tinggal atau hunian tersebut dapat diwariskan.

Apabila ahli warisnya adalah WNA, maka ahli waris tersebut juga harus memiliki izin tinggal di Indonesia.

PP No 103/2015 dan Permen ATR No 29/2016 juga mengatur terkait jangka waktu hak pakai, baik atas rumah tinggal maupun satuan rumah susun.

Jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dan diperbaharui sepanjang WNA tersebut masih memiliki izin tinggal di Indonesia.

Selain itu, PP No 103/2015 juga mengatur secara tegas adanya kewajiban bagi WNA untuk melepaskan haknya terkait pemilikan rumah tinggal atau hunian sebagaimana telah diuraikan di atas.

Apabila WNA atau ahli warisnya yang juga adalah WNA memiliki rumah tinggal di atas tanah Hak Pakai atau berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah tidak lagi berkedudukan di Indonesia, maka dalam jangka waktu satu tahun, wajib untuk melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

Apabila dalam jangka waktu tersebut hak atas rumah dan tanahnya belum dilepaskan atau dialihkan, maka rumah akan dilelang apabila rumah dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara.

Rumah menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, apabila rumah dibangun di atas tanah berdasarkan perjanjian. Hasil lelang menjadi hak dari bekas pemegang hak.

Berdasarkan uraian di atas, maka WNA dapat mempunyai rumah tinggal atau hunian di Indonesia hanya dengan Hak Pakai dan Hak Sewa.

Peraturan perundang-undangan yang ada saat ini diharapkan mampu mengakomodasi keberadaan WNA tanpa perlu ada kekhawatiran penguasaan tanah oleh WNA melebihi dari hak WN Indonesia.

Anda punya pertanyaan terkait permasalah hukum? Ajukan pertanyaan Anda di laman ini: Form Konsultasi Hukum