Mengenal KPR Syariah dan Konvensional, Apa Perbedaannya?

JAKARTA, KOMPAS.com - Wakil Presiden Ma'ruf Amin menyetujui penggabungan Unit Usaha Syariah (UUS) PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk atau BTN dengan PT Bank Syariah Indonesia atau BSI.

Hal ini disampaikan Ma'ruf ketika menerima Dewan Pimpinan Pusat Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (DPP REI) di kediaman resmi Wapres, Selasa (24/05/2022).

“Saya setuju, kalaupun digabungkan (UUS BTN dan BSI) tidak mengurangi pelayanan, sehingga pelayanannya tidak terganggu, kinerjanya sama,” tegas Wapres.

Penggabungan beberapa bank berbasis syariah tersebut merupakan upaya pemerintah dalam menyederhanakan sistem perbankan di Indonesia.

Baca juga: Mudahkan Pekerja Punya Rumah, REI Gandeng BTN Tawarkan Skema Rent To Own

Ini mengingat minat masyarakat terhadap keuangan syariah terus meningkat, termasuk dalam pembiayaan perumahan.

Dengan begitu, para pencari rumah bisa memanfaatkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Syariah sebagai pilihan untuk membayar cicilan mereka.

Lantas, apa itu KPR Syariah?

Spesifik soal KPR Syariah, jenis pembiayaan ini ditawarkan oleh UUS atau Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan (PPSP) dengan mengadaptasi prinsip syariah yang bebas dari riba.

Sederhananya, KPR Syariah umumnya dilaksanakan oleh Bank Umum Syariah (BUS). Meskipun, ada juga bank konvesional yang memfasilitasi jenis KPR ini.

Ada jenis akad yang umum digunakan dalam pembiayaan kepemilikan rumah maupun apartemen di Indonesia sebagai berikut.

1. Akad Jual Beli atau Murabahah

Murabahah yaitu perjanjian jual-beli antara bank dengan nasabah. Bank syariah akan membeli barang yang diperlukan oleh nasabah kemudian menjualnya kepada yang bersangkutan.

Ini sebesar harga perolehan ditambah dengan margin atau keuntungan yang disepakati antara bank dan nasabah.

Dalam transaksi dengan menggunakan akad ini, bank syariah akan membeli rumah yang diinginkan nasabah (bank bertindak sebagai pemilik rumah).

Selanjutnya, menjual rumah tersebut kepada nasabah dengan cara dicicil. Sehingga, bank tidak memberikan bunga kepada nasabah atas pembayaran cicilan yang dilakukan.

Namun, mengambil margin atau keuntungan dari penjualan rumah yang telah ditetapkan sejak awal.

Sebab, prinsip akad murabahah yang digunakan yakni besaran cicilan yang harus dibayarkan oleh nasabah dalam jangka waktu tertentu yang disepakati sejak awal bersifat tetap (besaran cicilan tidak berubah).

2. Akad Musyarakah Mutanaqisah atau Kerja Sama Sewa

Musyarakah mutanaqisah adalah akad antara dua pihak atau lebih yang berserikat atau berkongsi terhadap suatu barang dimana salah satu pihak kemudian membeli bagian pihak lainnya secara bertahap.

Dalam skema ini, bank dan nasabah bersama-sama melakukan pembelian rumah dengan porsi kepemilikan yang telah disepakati. Misalnya, bank 80 persen dan nasabah 20 persen.

Selanjutnya, nasabah akan membeli rumah tersebut dari bank dengan cara mengangsur atau mencicil dana menurut modal kepemilikan rumah yang dimiliki oleh bank.

Hingga pada akhirnya, semua aset kepemilikan bank telah berpindah tangan kepada nasabah.

Besar cicilan yang dibayarkan oleh nasabah dengan skema ini ditentukan berdasarkan kesepakatan antara bank dan nasabah.

Lantas, apa bedanya dengan KPR Konvensional?

1. Akad jual beli

Perbedaan KPR syariah dan konvensional yang pertama terletak pada akad jual beli.

Akad transaksi pada KPR konvensional adalah kesepakatan antara nasabah dan pihak bank yang menyetujui biaya pinjaman kredit ditambah dengan bunga KPR dan biaya lainnya.

Sementara untuk akad KPR syariah menggunakan jenis murabahah yang merupakan kesepakatan jual beli.

Bank syariah akan membeli rumah yang diinginkan nasabah. Lalu, rumah tersebut akan dijual oleh bank syariah kepada nasabah.

Karena nasabah belum memiliki dana yang cukup, maka proses pembelian rumah kepada bank syariah dilakukan secara mencicil.

Selama nasabah mengangsur, bank syariah tidak menambahkan bunga sehingga transaksi bebas riba.

Pihak bank syariah pun memperoleh keuntungan dari penjualan rumah yang telah disepakati bersama.

Adapun besaran angsuran rumah akan tetap hingga jangka waktu yang telah disepakati.

2. Bunga KPR

Perbedaan KPR syariah dan konvensional selanjutnya dapat dilihat dari suku bunga KPR.

Pada KPR konvensional, akan menerapkan suku bunga yang sifatnya tidak tetap untuk nasabah atau besaran bunga yang dibayarkan tidak selalu sama.

Kondisi ini berbeda dengan KPR Syariah yang tidak mengenal suku bunga karena bebas riba.

Keuntungan yang didapatkan oleh bank syariah diambil dari hasil penjualan rumah kepada nasabah.

Jadi, besaran angsuran KPR Syariah tiap bulan hingga akhir jatuh tempo akan tetap sama.

3. Jangka waktu 

Jangka waktu melakukan kredit KPR akan mempengaruhi jumlah cicilan nasabah setiap bulannya.

Bank konvensional menyediakan jangka waktu yang cukup lama pada kredit KPR. Biasanya, sekitar 20 hingga 30 tahun.

Bank berani memberikan jangka waktu yang lama karena semakin lama nasabah membayar cicilan dengan suku bunga fluktuatif, maka semakin menguntungkan.

Berbeda dengan konvensional, dimana jangka waktu yang diberikan untuk KPR Syariah tidak terlalu lama. Paling lama, hanya 10 hingga 15 tahun.

Hal ini terjadi karena bank tidak mengambil bunga dari nasabah melainkan keuntungan dari hasil penjualan rumah.

4. Denda keterlambatan cicilan

Setiap lembaga keuangan seperti bank konvensional tentu menerapkan sanksi berupa denda apabila nasabah terlambat membayar cicilan. Besarannya ini berdasarkan kebijakan masing-masing bank.

Namun, sanksi denda atas keterlambatan cicilan tidak berlaku pada KPR Syariah. Sehingga, nasabah lebih diuntungkan.

5. Nilai angsuran per bulan

Pada KPR konvensional, nominal angsuran yang harus dicicil tidak selalu sama. Jumlah cicilannya mengikuti tingkat suku bunga acuan Bank Indonesia (BI).

Sementara untuk KPR Syariah, besaran cicilan tiap bulan telah ditetapkan sejak awal. Sehingga, jumlahnya akan tetap dari awal kredit hingga selesai.

Akan tetapi, nilai cicilan kredit KPR Syariah biasanya cukup tinggi dibandingkan KPR konvensional untuk rumah dengan harga yang sama.

Salah satu penyebabnya adalah karena perbedaan jangka waktu dalam KPR Syariah dan konvensional.

Jangka waktu yang pendek pada KPR Syariah membuat beban biaya cicilan setiap bulan lebih besar.