Simak Perbedaan AJB dengan PPJB Saat Jual Beli Rumah

JAKARTA, KOMPAS.com - Ketika membeli rumah atau tanah Anda pasti akan mendengar istilah dokumen Akta Jual Beli (AJB).

Keberadaan dokumen ini sangat penting karena menjadi bukti telah terjadinya kesepakatan dan transaksi jual beli tanah atau rumah antara penjual (developer) dan pembeli.

"AJB itu akta notarial dan dipakai untuk alas hukum pembeli nama di Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan biasanya akan diberikan setelah rumah lunas," kata Wakil Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI) Bambang Eka Jaya kepada Kompas.com, Rabu (11/5/2022).

Tak hanya itu, AJB merupakan salah satu dokumen yang wajib dilampirkan ketika pembeli hendak mengurus balik nama sertifikat tanah. Agar kepemilikan berkekuatan hukum tetap.

Baca juga: Penting Diperhatikan Proses Urus PPJB Saat Beli Rumah

Pembuatan AJB juga harus melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sehingga tidak bisa dibuat sendiri ataupun pihak lain.

Hal ini sebagaimana tertuang dalam Peraturan Menteri (Permen) ATR/BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Pada Pasal 95 ayat (1) disebutkan bahwa AJB merupakan salah satu akta tanah yang dibuat oleh PPAT untuk dijadikan dasar perubahan data pendaftaran tanah.

Beleid tersebut menjelaskan bahwa pembuatan sekaligus proses penandatanganan dokumen AJB melibatkan PPAT, saksi-saksi, penjual, serta pembeli.

Adapun di dalam dokumennya berisi tentang kesepakatan jual beli tanah atau rumah, jenis sertifikat tanah, luas ukuran dan batas bidang tanah, serta nominal transaksi.

Kemudian, tertera pula pernyataan bahwa penjual telah menerima sepenuhnya uang pembelian yang dibuktikan dengan tanda terima yang sah yaitu kwitansi.

Lalu penjual telah menjamin bahwa obyek jual beli tidak dalam sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat sebagai jaminan untuk sesuatu utang (yang tidak tercatat dalam sertifikat), dan dan bebas dari beban-beban lainnya yang berupa apapun.

Di sisi lain, AJB juga memuat pernyataan bahwa transaksi ini tidak membuat kepemilikan tanah pembeli melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah sesuai ketentuan perundang-undangan yang berlaku.

Adapun perihal jumlah AJB yang dibuat PPAT, tertera dalam Permen ATR/BPN Nomor 7 Tahun 2019 tentang Perubahan Ketiga Atas Permen ATR/BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Pada Pasal 102 diterangkan bahwa nantinya dokumen asli AJB dibuat PPAT sebanyak 2 lembar.

Satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya diserahkan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran.

Sedangkan untuk pihak-pihak yang bersangkutan seperti pembeli dan penjual diberikan salinannya.

Perbedaan AJB dengan PPJB

Selain AJB, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) juga merupakan dokumen yang biasanya dibuat dalam proses jual beli tanah dan rumah.

PPJB menjadi pejanjian atau ikatan awal antara penjual dan pembeli tanah yang bersifat di bawah tangan atau akta non-otentik.

Akta non-otentik berarti akta yang dibuat hanya oleh para pihak atau calon penjual dan pembeli.

"PPJB itu perjanjian pengikatan jual beli tanah dan rumah, jadi PPJB menjadi jembatan antara developer dan pembeli agar kedua belah pihak tahu hak serta kewajiban," ujar Bambang.

Dalam prosesnya, biasanya pembeli properti akan membayar Uang Tanda Jadi (UTJ)/uang muka (down payment/DP) terlebih dahulu dan kemudian akan dibuatkan Surat Pesanan.

Kedua, pembeli akan mengangsur sampai dengan ketentuan yang telah disepakati, semisal 20 persen hingga 30 persen dari total harga tumah.

Setelah itu, dibuatlah PPJB sebagai pengikatan yang legal yang mengatur hak dan kewajiban developer dan pembeli.

"Nah PPJB itu dikeluarkan setelah angsuran jalan. Fungsinya sebagai perjanjian untuk mengetahui hak dan kewajiban antara penjual dan pembeli, biasanya PPJB itu dikeluarkan untuk pembelian rumah atau tanah yang sifanya indent atau belum ready," tutur dia.

PPJB bertujuan untuk mengikat calon penjual agar pada saat yang telah diperjanjikan ia akan menjual benda/hak miliknya kepada calon pembeli.

Sejalan dengan itu, pada saat yang sama perjanjian tersebut juga mengikat calon pembeli untuk membeli benda/hak milik calon penjual, sesuai dengan ketentuan yang telah diperjanjikan para pihak.

Aturan PPJB tertuang dalam Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (PP 14/2016) sebagaimana diubah dengan PP 11/2021.

Pada PP 11/2021 Pasal 1 angka 10 menyebut, Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani Akta Jual Beli (AJB).

Berikut aturan sederhana PPJB yang harus dipahami calon konsumen untuk menghindari penipuan jual beli properti:

1. Rumah hanya dapat ditawarkan/dipasarkan kepada konsumen setelah memiliki;

• Kepastian peruntukan ruang
• Kepastian hak atas tanah
• Kepastian status penguasaan rumah
• Perijinan perumahan; dan
• Jaminan atas pembangunan perumahan.

2. Untuk dapat melakukan PPJB harus terpenuhi kondisi ;

• Status kepemilikan tanah,
• Hal yang diperjanjikan,
• Persetujuan Bangunan Gendung (PBG),
• Ketersediaan Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU)
• Keterbangunan paling sedikit 20 persen
• Sesuai dengan hasil laporan dari konsultan pengawas pembangunan atau konsultan manajemen konstruksi, dengan rincian (i) Rumah tunggal atau Rumah deret keterbangunan paling sedikit 20 persen dari seluruh jumlah unit Rumah; (ii) Rumah susun keterbangunan paling sedikit 20 persen dari volume konstruksi.