Semester I-2023, Transaksi Rumah Jabodetabek Tembus Rp 9,85 Triliun

Director and Head of Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia arief N Rahardjo mengungkapkan hal itu kepada Kompas.com, Jumat (28/7/2023).

Menurut Arief, rumah kelas menengah dengan harga Rp 1 miliar hingga Rp 1,7 miliar mendominasi transaksi dengan besaran 31,3 persen.

"Disusul kemudian rumah kelas atas dengan patokan Rp 2,5 miliar yang menguasai transaksi sebesar 27,4 persen," kata Arief.

Secara umum, produk perumahan mencatat peningkatan berkelanjutan dalam kepercayaan pasar, setelah pemerintah secara resmi mencabut pembatasan kegiatan di seluruh wilayah Indonesia pada akhir tahun 2022.

Meskipun segmen menengah tetap mendominasi dalam hal permintaan, mencakup sekitar 26 persen dari total permintaan, segmen atas juga terus menunjukkan peningkatan permintaan yang mewakili sekitar 23,9 persen dari total unit yang terjual.

Khususnya, sebagian besar permintaan berasal dari end-user, sekitar 77 persen dari pembeli. Kelompok pembeli ini terdiri dari pemilik rumah pertama dan keluarga yang lebih mapan yang mencari hunian lebih besar untuk memenuhi kebutuhan yang terus meningkat.

Wilayah Jabodetabek menunjukkan tingkat rata-rata penyerapan bersih bulanan sebanyak 20,1 unit per perumahan selama Semester I-2023, atau menurun 20,5 persen dibandingkan tahun sebelumnya.

Angka tersebut sebanding dengan nilai serapan rata-rata sebesar Rp 41,8 miliar per perumahan per bulan. Meskipun nilai ini mencerminkan penurunan 8 persen secara tahunan dibandingkan tahun sebelumnya, namun tetap relatif stabil dibandingkan semester sebelumnya atau tumbuh empat persen secara semesteran.

"Hal ini menunjukkan daya beli yang menjanjikan dalam pasar," imbuh Arief.

Nilai transaksi rata-rata per unit sekitar Rp 2,08 miliar, menunjukkan peningkatan sebesar 15,6 persen dibandingkan dengan paruh pertama tahun 2022.

Bekasi mempertahankan posisinya dengan tingkat serapan rata-rata tertinggi per perumahan, mencatat rata-rata 27,9 unit per bulan, diikuti oleh Tangerang dengan sekitar 21,4 unit per perumahan per bulan.

Meskipun program insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) pemerintah berakhir pada September 2022, para pengembang di sektor perumahan tetap aktif terlibat dan diperkirakan akan terus meluncurkan produk-produk baru karena permintaan yang kuat dan berkelanjutan yang mereka alami.

Mulai Januari 2023, Bank Indonesia melakukan sejumlah kenaikan pada tingkat suku bunga acuan rata-ratanya dan mempertahankan tingkat tersebut hingga Juni 2023, dengan tujuan mengendalikan tekanan inflasi.

Namun demikian, tingkat Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) yang ditawarkan oleh bank-bank tetap relatif stabil. Banyak bank terus meringankan regulasi kredit mereka, sementara para pengembang aktif memperkenalkan metode pembayaran yang kompetitif seperti program angsuran uang muka dan kredit pemilikan rumah ekspress.

Kredit pemilikan rumah (KPR) tetap menjadi metode pembayaran yang lebih disukai pada paruh pertama tahun 2023, mencakup 74,1 persen dari transaksi, diikuti oleh pembayaran tunai dalam angsuran sebesar 15,2 persen dan pembayaran tunai penuh sebesar 10 persen.

Tangeran dominasi pasokan baru

Pasokan unit hunian perumahan tetap relatif stabil selama Seester I-2023. Pasar mencatat total tambahan pasokan sebanyak 4.445 unit.

Kawasan Tangerang mendominasi pasokan baru dengan mendominasi sebesar 51 persen, diikuti oleh Bogor dan Depok dengan 22 persen.

Unit segmen atas mendominasi pasokan baru semester ini dengan 34,3 persen dari total pasokan, diikuti oleh segmen menengah sebesar 27,3 persen.

Namun, laju peluncuran proyek-proyek baru melambat dibandingkan periode sebelumnya sebesar -11,1 persen, menghasilkan dinamika pasokan dan permintaan yang relatif seimbang.

Pengembang terus menunjukkan keyakinan mereka dalam pasar dengan memperkenalkan produk-produk kelas atas di berbagai perumahan, yang menandakan optimisme mereka terhadap kepercayaan pasar secara keseluruhan dan potensinya.

Per Juni 2023, harga tanah rata-rata di wilayah Jabodetabek dilaporkan sekitar Rp 12,428 juta per meter persegi, menunjukkan pertumbuhan sebesar 1,9 persen sejak semester lalu.

Dampak bertahap inflasi pada konstruksi dan material bangunan juga terlihat pada kenaikan harga jual. Kemajuan dalam infrastruktur transportasi juga berkontribusi pada laju kenaikan harga tanah.

"Akibatnya, harga jual rata-rata tahunan mengalami peningkatan yang signifikan sebesar 4,49 persen," cetus Arief.

Prospek

Meskipun terdapat proyeksi mengenai tantangan ekonomi global pada tahun 2023, yang mungkin menimbulkan sikap kehati-hatian di kalangan pengembang dan investor mengenai rencana pengembangan mereka, para pengembang di sektor perumahan tetap menunjukkan tingkat optimisme yang tinggi untuk semester mendatang.

Prospek positif ini terutama didorong oleh kenyataan bahwa mayoritas pembeli rumah adalah end-user dan pemilik rumah pertama yang terdorong oleh kebutuhan hunian utama, permintaan terus-menerus dari para pembeli rumah ini berkontribusi pada kepercayaan pengembang terhadap pasar.

Meningkatnya biaya pembangunan yang dipicu oleh inflasi, seiring dengan kemajuan fasilitas infrastruktur di wilayah Jabodetabek, diperkirakan akan berkontribusi pada kenaikan harga tanah di wilayah yang terkena dampak. Selain itu, harga jual rata-rata diharapkan akan terus tumbuh sepanjang tahun 2023.

"Inisiasi Bank Indonesia untuk meningkatkan suku bunga acuan selama Semester I-2023 dapat mendorong bank untuk secara bertahap menaikkan suku bunga KPR selama sisa tahun ini dan karena pembayaran KPR tetap menjadi metode pembayaran yang paling disukai, kenaikan proyeksi suku bunga ini diperkirakan akan berdampak pada permintaan," tuntas Arief.