Harga Rumah di Jepang Tidak Naik Drastis Selama 25 Tahun, Apa Alasannya?

KOMPAS.com - Dalam dua dekade terakhir, harga rumah di beberapa negara telah meroket. Namun di Tokyo, Jepang, harganya cenderung datar atau flat.

Dikutip dari Wall Street Journal (2/4/2019), para ahli menyampaikan bahwa alasan harga rumah di Jepang tidak naik secara signifikan karena tidak ada krisis perumahan di Jepang.

Faktor utamanya yakni kebijakan perumahan yang relatif dideregulasi, yang memungkinkan pasokan perumahan memenuhi permintaan di abad ke-21.

Baca juga: Ikut Naik Jadi 11 Persen, Begini Aturan PPN Bangun Rumah

Menilik ekonomi di Jepang tahun 1970-an

Dilansir dari The New York Times (26/7/2021), salah satu penjelasan populer untuk masalah negara adalah bahwa ekspektasi konsumen terhadap harga rendah telah menjadi begitu mengakar, sehingga pada dasarnya tidak mungkin bagi perusahaan untuk menaikkan harga.

Para ekonom Jepang menunjukkan bahwa melemahnya permintaan disebabkan karena populasi Jepang yang menua serta globalisasi dengan tenaga kerja yang murah dan berlimpah.

Kondisi ini secara efektif menjaga biaya rendah bagi konsumen di negara maju.

Pada pertengahan 1970-an, Jepang memiliki beberapa tingkat inflasi tertinggi di dunia, mendekati 25 persen. Untuk memeranginya, Jepang memilih menggunakan suku bunga.

Pada awal 1990-an, Jepang mulai mengalami masalah yang berbeda.

Gelembung ekonomi, didorong oleh pasar saham yang melonjak dan spekulasi properti yang merajalela, meledak. Harga-harga pun mulai turun.

Jepang menyerang masalah ini dengan kebijakan inovatif, termasuk menggunakan suku bunga negatif untuk mendorong pengeluaran dan menyuntikkan uang ke dalam perekonomian melalui pembelian aset skala besar.

Kebijakan ini dikenal sebagai pelonggaran kuantitatif.

Baca juga: Mengintip Ibadah Ramadhan WNI di Norwegia, Jerman, Taiwan, dan Jepang

Harga rumah di Jepang sangat murah pada 2012

Pada 2012, nilai mata uang Yen mengalami pelemahan.

Harga real estat Jepang khususnya Tokyo sangat rendah dibandingkan dengan kota-kota seperti Hong Kong, Singapura, dan London, sehingga pembeli dari negara-negara kaya  memanfaatkan harga real estat Jepang yang relatif rendah tersebut.

Sejak diterapkan pada 2012, kebijakan reflasi mantan Perdana Menteri Shinzo Abe, yang dikenal sebagai “Abenomics”, telah menopang pasar perumahan.

Akibatnya, pasar mengalami pertumbuhan harga yang moderat, mengubah real estat Jepang dari aset deflasi menjadi aset yang terus berkembang.

Perubahan tersebut telah mendorong investasi di real estate Jepang dari investor kaya di seluruh Asia.

Menurut laporan di Global Property Guide, harga rumah Jepang baru meningkat 0,8 persen pada tahun 2020 dan berkembang terus dari tahun ke tahun.

Peningkatan ini cenderung rendah jika dibandingkan dengan negara-negara maju lainnya, di mana pertumbuhan harga rumah di AS sebesar 10,3 persen di tahun 2020.

Baca juga: Cara Menghitung Kebutuhan Cat Dinding di Rumah

Unsplash/DLKR Deretan rumah di Tokyo, Jepang

Peran rumah saat pandemi Covid-19

Dikutip dari Japan Times (10/5/2021), seorang pegawai dari perusahaan real estat Plaza Homes yang berbasis di Tokyo, Alex Toyoda mengatakan bahwa Covid-19 menyebabkan harga sewa di industri perhotelan, restoran, dan ritel yang sedang berjuang jadi menurun.

Tetapi sebagian besar pasar perumahan tetap tidak dirugikan oleh pandemi atau dalam kondisi stabil.

Artinya, muncul kecenderungan orang asing untuk membeli atau mencari rumah di Jepang.

Menurut Toyoda, perumahan yang berfokus pada orang asing adalah industri kelas atas yang unik.

“Sebagian besar pembeli mencari rumah mereka sendiri, mencari lingkungan yang lebih baik," ujar Toyoda.

"Kebanyakan orang fokus pada perumahan Jepang bukan untuk investasi, tetapi untuk diri mereka sendiri,” lanjut dia.

Pasar perumahan Jepang, selain menghadirkan peluang unik, juga memiliki tantangan tersendiri bagi penduduk asing.

Misalnya, ada uang kunci yang selalu mengejutkan untuk persewaan, biaya tambahan yang berfungsi sebagai hadiah kepada pemiliknya.

Secara keseluruhan, pertumbuhan pasar yang lambat namun stabil dan kekayaan sumber daya membuat pasar perumahan di Jepang saat ini menarik bagi penduduk asing.