Pemilik Rumah Menaikkan Harga Sewa Sepihak, Bagaimana Hukumnya?

Misal, sebagai tempat tinggal, tempat usaha atau lainnya.

Namun, tak jarang kita temui dalam transaksi tersebut terjadi perselisihan antara pemilik rumah dengan penyewa.

Perselisihan bisa terjadi karena berbagai alasan. Salah satunya terkait harga rumah.

Terlebih, apabila rumah sudah disewa sekian lama dan penyewa sudah betah tinggal di rumah tersebut, namun secara sepihak si pemilik menaikkan harga tanpa kesepakatan dengan penyewa.

Untuk itu, menarik diketahui bagimana tinjauan hukum terhadap tindakan pemilik rumah yang menaikkan harga sewa secara sepihak?

Asas konsensualisme dalam perjanjian

Sebagaimana diketahui bersama bahwa dalam transaksi sewa menyewa rumah, hal lazim yang terjadi adalah adanya perjanjian antara si pemilik rumah dengan penyewa.

Perjanjian sewa menyewa penting karena menjadi dasar hubungan hukum antara pemilik rumah dan penyewa.

Di dalam perjanjian, hak dan kewajiban para pihak diatur, termasuk besaran biaya sewa, jangka waktu sewa dan mekanisme pembayaran biaya sewa.

Sehubungan dengan hal tersebut, penting diketahui bahwa salah satu asas hukum yang terdapat dalam hukum perjanjian adalah asas konsensualisme.

Asas tersebut menegaskan bahwa suatu perjanjian lahir dan memiliki kekuatan hukum mengikat pada saat adanya persetujuan antara para pihak yang membuatnya.

Penjabaran asas tersebut di antaranya tertuang pada Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata).

Pasal tersebut menegaskan bahwa salah satu syarat sahnya perjanjian adalah adanya kesepakatan para pihak.

Konsekuensi logis dari hal di atas di antaranya adalah perjanjian tidak dapat diubah atau diakhiri secara sepihak oleh salah satu pihak. Perubahan hanya sah apabila disepakati para pihak.

Penegasan ini dapat dilihat pada Pasal 1338 ayat (2) KUH Perdata yang menyatakan bahwa:

“Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang.”

Ketentuan di atas berlaku pula pada perjanjian sewa menyewa. Segala bentuk perubahan terhadap perjanjian sewa, termasuk harga sewa, hanya diakui keabsahannya menurut hukum apabila disepakati oleh pemilik rumah dengan penyewa.

Tidak adanya kesepakatan antara para pihak akan menimbulkan konsekuensi hukum terhadap tindakan tersebut.

Salah satu konsekuensinya adalah batalnya klausula yang dibuat secara sepihak tersebut.

Hakim mengubah harga sewa yang naik sepihak

Contoh kongkret perselisihan hukum yang dapat dirujuk tentang kenaikan harga sewa rumah secara sepihak di antaranya dapat dilihat pada Putusan Mahkamah Agung No. 258 PK/Pdt/2009 tanggal 11 September 2009.

Perselisihan sewa menyewa muncul karena pihak penggugat selaku pemegang hak atas tanah menaikkan tarif sewa lahan dari semula sebesar Rp 5.505/M2/tahun sejak tahun 1999 sampai dengan tahun 2000 menjadi sebesar Rp 25.000/M2/tahun untuk tahun 2001 dan naik lagi menjadi Rp 37.550/M2 /tahun untuk tahun 2002.

Kenaikan harga sewa lahan tersebut dilakukan secara sepihak oleh pemegang hak tanpa ada kesepakatan dengan pihak penyewa lahan.

Terhadap perjanjian tersebut, Mahkamah Agung menyatakan bahwa dalam perjanjian yang sifatnya sepihak tersebut, Hakim harus mempertimbangkan nilai kepatutan dan keadilan tentang isi perjanjian sewa.

Mahkamah Agung menilai bahwa kenaikan harga sewa lahan hingga 400 persen dan 600 persen adalah tidak patut dan tidak adil.

Oleh karena itu, khusus tentang besarnya uang sewa per meter per tahun haruslah ditetapkan hakim.

Sesuai kepatutan dan keadilan, menurut Majelis Hakim Agung besarnya kenaikan harga sewa adalah sebesar Rp 13.100/M2/tahun untuk masa sewa Tahun 2002.

Berdasarkan uraian tersebut di atas diketahui bahwa suatu perjanjian sewa menyewa, khususnya dalam hal ini adalah sewa menyewa rumah, hanya dapat diubah berdasarkan kesepakatan antara pemilik rumah dengan penyewa.

Perubahan isi perjanjian secara sepihak, termasuk harga sewa, adalah tidak diperkenankan secara hukum.

Dalam hal perubahan sepihak terjadi, maka hal tersebut memberikan ruang bagi hakim untuk menilai isi perjanjian dengan berpedoman dengan nilai kepatutan dan keadilan.

Anda punya pertanyaan terkait permasalah hukum? Ajukan pertanyaan Anda di laman ini: Form Konsultasi Hukum