Berencana Membeli Rumah, Ini Ketentuan Hukum yang Perlu Diketahui

Segala daya dan upaya akan dilakukan demi mewujudkan hal tersebut. Sebagian orang menabung sebanyak-banyaknya, dan sebagian lainnya tak segan membeli secara angsuran.

Namun, sering kali pembelian rumah bukan untung, malah buntung. Problematika muncul apabila rumah yang sudah dibeli dengan susah payah di kemudian hari timbul permasalahan hukum.

Misal, rumah dibangun di atas tanah tercatat hak milik orang lain atau pemilik asal tidak bersedia mengosongkan rumah.

Untuk itu, selain memperhatikan aspek ekonomis dalam pembelian rumah, memahami aspek legalitas dan menempuh prosedur hukum juga tak kalah penting. Apa itu?

Pembeli beritikad baik

Salah satu isu hukum yang layak menjadi perhatian dalam proses jual beli bidang tanah dan bangunan/rumah adalah tentang “pembeli beritikad baik” menurut hukum.

Ketentuan tersebut menjadi salah satu indikator yang akan digunakan oleh hukum untuk memberikan perlindungan hukum kepada salah satu pihak dalam hal terjadi sengketa pertanahan/agraria.

Di dalam peraturan perundang-undangan tidak secara tegas diatur tentang pembeli beritikad baik.

Namun, apabila mencermati secara seksama, ketentuan tentang pembeli beritikad baik tertuang dalam yurisprudensi dan beberapa ketentuan yang diterbitkan Mahkamah Agung.

Awal mula munculnya isu hukum tentang pembeli beritikad baik di antaranya dapat dilihat Yurisprudensi Mahkamah Agung No. No.1230 K/Sip/1980.

Pada putusan tersebut Mahkamah Agung tegas menyatakan bahwa pembeli yang beritikad baik harus mendapatkan perlindungan hukum.

Isu tersebut kemudian dibahas oleh Mahkamah Agung dalam SEMA No. 7 Tahun 2012 tentang Rumusan Hukum Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan.

Pada ketentuan tersebut, Mahkamah Agung menyatakan bahwa perlindungan harus diberikan kepada pembeli yang itikad baik sekalipun kemudian diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidak berhak (objek jual beli tanah).

Pemilik asal hanya dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada penjual yang tidak berhak.

Indikator pembeli beritikad baik

Meski telah diatur tentang perlindungan hukum terhadap pembeli beritikad baik, namun dalam yurisprudensi dan SEMA No. 7 Tahun 2012 tidak diberikan indikator yang jelas untuk mengkualifikasikan seseorang sebagai pembeli beritikad baik.

Untuk itu, pada tahun 2016, Mahkamah Agung memberikan indikator yang jelas tentang kualifikasi pembeli beritikad baik.

Hal tersebut tertuang dalam SEMA No. 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan.

Mahkamah Agung mengatur bahwa pihak pembeli yang dapat dikualifikasikan sebagai pembeli beritikad baik adalah mereka yang melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan.

Bagi tanah yang telah terdaftar di Badan Pertanahan Nasional (BPN), maka prosedur pembelian tanah yang benar menurut hukum dilakukan melalui dua cara.

Pertama, pelelangan umum, dan kedua pembelian tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Sementara pembelian tanah milik adat (belum terdaftar di BPN) yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat harus dilakukan dengan dua cara.

Pertama, jual beli dilakukan secara tunai dan terang di hadapan/diketahui kepala desa/lurah setempat.

Kedua, jual beli didahului penelitian mengenai status tanah, di mana berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual.

Selain ketentuan di atas, hal penting yang harus diperhatikan dalam proses jual beli adalah pembelian dilakukan dengan harga layak.

Selain itu, pembeli juga wajib melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan.

Menurut Mahkamah Agung, tindakan kehati-hatian dalam membeli bidang tanah dilakukan antara lain:

a. Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau;

b. Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau;

c. Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau;

d. Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.

Salah satu contoh putusan hakim yang memberikan perlindungan hukum terhadap pembeli yang beritikad baik dapat dilihat pada Putusan No. 1669 K/Pdt/2012 tanggal 18 Juni 2013.

Pada putusan tersebut hakim berkeyakinan bahwa benar pembeli objek lelang dari kegiatan lelang yang sah adalah pembeli yang beritikad baik. Oleh karena itu harus dilindungi secara hukum.

Merujuk hasil pemeriksaan di persidangan, penggugat memiliki bukti cukup yang menunjukkan bahwa tanah objek sengketa diperoleh dari lelang pada tanggal 29 Juli 2010, yang dilakukan sesuai prosedur yang berlaku.

Mahkamah Agung menegaskan bahwa penggugat dalam perkara tersebut dikualifikasikan sebagai pembeli beritikad baik.

Oleh karena itu, Mahkamah Agung menyimpulkan bahwa penggugat adalah pemilik sah atas tanah objek sengketa sehingga harus diposisikan sebagai pihak yang menang.

Bersarkan seluruh uraian di atas, maka dapat diketahui bahwa salah satu hal yang harus diperhatikan dalam proses jual beli bidang tanah/rumah, khususnya bagi pihak pembeli, adalah memenuhi prosedur pembelian agar dapat dikualifikasikan oleh hukum sebagai “pembeli beritikad baik”.

Pemenuhan kualifikasi tersebut patut diperhatikan demi mendapatkan perlindungan hukum apabila terjadi sengketa kepemilikan hak atas tanah di kemudian hari.

Hal ini sekaligus menjadi mitigasi risiko bagi potensi kerugian akibat terjadinya sengketa hukum dalam proses jual beli rumah.

Anda punya pertanyaan terkait permasalah hukum? Ajukan pertanyaan Anda di laman ini: Form Konsultasi Hukum