Simulasi Cara Menghitung PPN Bangun Rumah Sendiri

KOMPAS.com - Pemerintah resmi menaikkan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dari 10 persen menjadi 11 persen mulai Jumat (1/4/2022).

Kenaikan PPN ini juga berpengaruh pada PPN untuk membangun rumah sendiri.

Aturan kenaikan pajak pertambahan nilai membangun rumah sendiri ini diberlakukan sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 61/PMK.03/2022 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri.

Kriteria luas bangunan yang dibangun sendiri minimal 200 meter persegi dengan tarif efektif yang dikenai yakni sebesar 2,2 persen.

Kemudian, untuk hitungan PPN-nya sebesar 2,2 persen dikali dengan biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan untuk membangun rumah tersebut.

Berikut simulasi menghitung pajak dan rumah sendiri.

Simulasi menghitung PPN Kegiatan Membangun Sendiri (KMS)

KMS adalah kegiatan membangun bangunan, baik bangunan baru maupun perluasan dari yang lama.

Membangun di sini maksudnya tidak dalam kegiatan usaha, dalam artian ini adalah pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau pihak lain.

Adapun simulasi menghitung PPN KMS ini diambil dari contoh pada akun resmi Instagram Direktorat Jenderal Pajak (Ditjen) RI, @ditjenpajakri.

Contoh 1

Pak Agus seorang karyawan bank, membangun sendiri rumah tinggalnya. Pembangunan dilakukan dalam bulan Juni 2022 dengan luas 50 meter persegi.

Biaya yang dihabiskan sebesar Rp 200 juta.

Atas kegiatan tersebut, maka pak Agus tidak terutang PPN, karena luas bangunannya di bawah 200 meter persegi.

Contoh 2

Pak Bambang seorang pedagang daging, membangun sendiri rumah tinggalnya. Pembangunan dilakukan dalam bulan Agustus 2022 dengan luas 200 meter persegi.

Biaya yang dihabiskan sebesar Rp 800 juta.

Atas kegiatan tersebut, pak Bambang terutang PPN. PPN yang harus dibayar sebesar:

2,2 persen x Rp 800 juta = Rp 17,6 juta.

Contoh 3

Dikutip dari Kompas.com, Jumat (8/4/2022), KMS juga berlaku pada kegiatan membangun bertahap.

KMS yang terkena PPN syaratnya yakni:

• Dilakukan sekaligus dalam jangka waktu tertentu
• Bertahap sebagai satu kesatuan kegiatan dengan tenggang waktu tak lebih 2 tahun.

Apabila lebih dari 2 tahun maka merupakan kegiatan membangun bangunan terpisah.

Contoh simulasinya, Tuan Y membangun gudang 120 meter persegi secara bertahap di mana pada bulan Juni 2022 seluas 50 meter persegi dan bulan Januari 2023 seluas 70 meter persegi.

Kegiatan tersebut merupakan satu kesatuan kegiatan karena dibangun kurang dari 2 tahun dengan luas bangungan kurang dari 200 meter persegi.

Dalam contoh ini, Tuan Y tak dikenakan PPN.

Contoh 4

Tuan Z membangun gudang seluas 300 meter persegi secara bertahap di mana pada Juni 2022 seluas 100 meter persegi dan Januari 2023 seluas 200 meter persegi.

Pada contoh ini tenggat waktu tak lebih dari 2 tahun.

Jumlah luas bangunan pada satu kesatuan kegiatan juga melebihi batas 200 meter persegi. Maka kegiatan tersebut dikenai PPN.

Contoh 5

Tuan A membangun sendiri ruko luas 250 meter persegi secara bertahap. Di mana tahap pertama pada Juni 2022 seluas 100 meter persegi dan Januari 2025 dilanjutkan pembangunan seluas 150 meter persegi.

Dengan demikian kegiatan bulan Juni 2022 dikenai PPN karena luas ruko melebihi 200 meter persegi.

Sedangkan kegiatan membangun bulan Januari 2025 merupakan kegiatan membangun yang terpisah karena lebih dari dua tahun, bangunan juga tak melebihi 200 meter persegi, sehingga tak kena PPN.

Itulah simulasi penghitungan PPN Kegiatan Membangun Rumah (KMS) baik bangunan baru maupun perluasan dari yang lama.