Apa Perbedaan AJB dengan PPJB dalam Jual Beli Tanah atau Rumah?

JAKARTA, KOMPAS.com - Anda mungkin pernah bertanya-tanya tentang perbedaaan Akta Jual Beli (AJB) dengan Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB) atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli.

Pasalnya kedua dokumen otentik tersebut merupakan bagian dari proses jual beli tanah atau rumah.

Kendati berada dalam tahapan yang sama, AJB dan PPJB sangat berbeda. Untuk itu Anda perlu memahami keduanya agar tidak salah langkah saat proses jual beli tanah atau rumah.

Lantas, apa perbedaan AJB dengan PPJB?

Baca juga: Ketahui Apa Itu AJB Sebelum Membeli Tanah atau Rumah

Pengertian dan Fungsi

AJB merupakan salah satu akta tanah yang dibuat oleh PPAT untuk dijadikan dasar perubahan data pendaftaran tanah.

Hal tersebut tertuang dalam Peraturan Menteri ATR/BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yakni Pasal 95 ayat (1).

Dengan kata lain, AJB dibuat sebagai syarat yang diperlukan pembeli ketika akan mengurus pembuatan sertifikat tanah ataupun balik nama sertifikat tanah.

Sedangkan pengertian PPJB termaktub dalam PP No. 12 Tahun 2021 tentang Perbuahan Atas PP No. 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Pada Pasal 1 disebutkan bahwa PPJB ialah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun (sarusun).

Di mana dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan rusun atau dalam proses pembangunan rumah tunggal dan rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.

PPJB merupakan hasil dari rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan ketika kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam PPJB sebelum ditandatangani AJB.

Berdasarkan pengertian AJB dan PPJB di atas, sudah sangat terlihat perbedaannya. Seperti halnya AJB hanya bisa dibuat PPAT, sementara PPJB oleh notaris.

Selain itu, PPJB merupakan dokumen kesepakatan atau perjanjian awal antara pengembang dan calon pembeli.

Adapun nanti bila proses jual beli tuntas sepenuhnya, baru kemudian dibuatlah dokumen AJB dan serah terima tanah atau rumah ke pembeli.

Syarat

Terdapat sejumlah syarat yang harus terpenuhi sebelum membuat AJB dan PPJB. Dari aspek ini pun sudah dapat dilihat adanya perbedaan antara kedua dokumen tersebut.

Baca juga: Pahami Apa Itu PPJB dalam Proses Jual Beli Rumah

Perihal AJB telah tertuang dalam beleid tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Pada Pasal 97 diterangkan bahwa PPAT wajib melakukan sejumlah pengecekan sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun (HMSRS).

Yakni memastikan kesesuaian data fisik dan data yuridis pada sertifikat tanah dengan data yang ada di Kantor Pertanahan.

Selain itu, juga memastikan obyek fisik bidang tanah yang akan dialihkan dan/atau dibebani hak kondisinya tidak dalam sengketa.

Lalu di dalam Pasal 98, untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah atau HMSRS dan mendaftarnya tidak diperlukan izin pemindahan hak.

Kecuali di dalam sertifikatnya dicatat bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan apabila telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang, dan pemindahan hak pakai atas tanah negara.

Apabila demikian, izin pemindahan hak harus sudah diperoleh sebelum AJB dibuat.

Di sisi lain sebelum dibuatkan AJB, calon pembeli juga harus membuat sejumlah pernyataan apabila dalam pemindahan hak berupa tanah pertanian.

Sebagaimana Pasal 99, pernyataan yang dimaksud menerangkan bahwa dengan adanya peralihan hak ini tidak membuat calon pembeli menguasai tanah melebihi ketentuan batas maksimum sesuai aturan.

Selain itu, calon pembeli tidak menjadi pemegang hak atas tanah absentee (guntai). Artinya tempat tinggal calon pembeli sebagai pemilik lahan berada di luar wilayah tanah pertanian.

Baca juga: Siapa Saja yang Wajib Melampirkan BPJS Kesehatan Saat Jual Beli Tanah?

Apabila kedua pernyataan calon pembeli tersebut tidak benar, maka tanah yang diperjualbelikan akan menjadi obyek landreform dan bersedia menanggung akibat hukumnya.

Lalu beralih ke PPJB, pembuatannya bisa dilakukan setelah pelaku pembangunan memenuhi persyaratan kepastian. Seperti yang tertera dalam Pasal 22I yakni meliputi:

a. Status kepemilikan tanah. Dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah yang diperlihatkan kepada calon pembeli pada saat penandatanganan PPJB.

b. Hal yang diperjanjikan minimal tentang kondisi rumah, prasarana sarana dan utilitas umum yang menjadi informasi pemasaran, penjelasan muatan materi PPJB, dan status tanah atau bangunan apabila menjadi agunan saat pemasaran.

c. PBG disampaikan salinan sesuai asli kepada calon pembeli pada saat penandatanganan PPJB.

d. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum. Dibuktikan telah terbangunnya prasarana minimal jalan dan saluran pembuangan air hujan/drainase, lokasi pembangunan sarana sesuai peruntukan, dan surat pernyataan pelaku pembangunan mengenai tersedianya utilitas umum berupa sumber listrik dan sumber air.

e. Keterbangunan minimal 20 persen sesuai dengan hasil laporan dari konsultan pengawas pembangunan atau konsultan manajemen konstruksi.

Untuk rumah tunggal atau rumah deret keterbangunannya minimal 20 persen dari seluruh jumlah unit serta ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum dalam suatu perumahan yang direncanakan.

Kemudian untuk rusun minimal terbangun 20 persen dari volume konstruksi bangunan yang sedang dipasarkan.

Isi Dokumen

Merujuk lampiran Peraturan Menteri ATR/BPN No. 3 Tahun 1997, isi dari AJB setidaknya memuat tentang kesepakatan jual beli tanah atau rumah, jenis sertifikat tanah, luas ukuran dan batas bidang tanah, serta nominal transaksi.

Baca juga: BPJS Kesehatan Jadi Syarat Balik Nama Jual Beli Tanah, Bagaimana jika Tidak Aktif?

Kemudian, tertera pula pernyataan bahwa penjual telah menerima sepenuhnya uang pembelian yang dibuktikan dengan tanda terima yang sah yaitu kwitansi.

Lalu penjual telah menjamin bahwa obyek jual beli tidak dalam sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat sebagai jaminan untuk sesuatu utang (yang tidak tercatat dalam sertifikat), dan dan bebas dari beban-beban lainnya.

AJB juga memuat pernyataan bahwa transaksi ini tidak membuat kepemilikan tanah pembeli melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah sesuai ketentuan perundang-undangan yang berlaku.

Sedangkan untuk PPJB, isi dokumennya disebutkan dalam PP No. 12 Tahun 2021, khususnya Pasal 22J, meliputi:

• Identitas para pihak
• Uraian obyek PPJB
• Harga rumah dan tata cara pembayaran
• Jaminan pelaku pembangunan
• Hak dan kewajiban para pihak
• Waktu serah terima bangunan
• Pemeliharaan bangunan
• Penggunaan bangunan
• Pengalihan hak
• Pembatalan dan berakhirnya PPJB, dan
• Penyelesaian sengketa.

Berdasarkan isi dokumennya, juga sudah terlihat perbedaan antara AJB dengan PPJB.

Dapat diartikan bahwa AJB merupakan bukti otentik telah berakhirnya proses transaksi jual beli atau rumah.

Termasuk serah terima seluruh uang pembelian. Artinya, tanah atau rumah sudah berpindah tangan ke pembeli.

Baca juga: Bagaimana Kekuatan Hukum PPJB, Saat Anda Membeli Rumah?

Namun, kepemilikan pembeli kekuatan hukum tetap. Sehingga perlu segera dilakukan pengurusan balik nama sertifikat tanah.

Sementara di dalam PPJB baru sebatas penjabaran tentang kesepkatan, jaminan, harga dan tata cara pembayaran. Kalaupun ada transaksi uang jual beli, itu belum seluruhnya.