Pinggiran Jakarta yang Sedang Naik Daun Itu Bernama Cisauk

JAKARTA, KOMPAS.com - Satu dekade silam, kawasan di Kabupaten Tangerang ini masih dianggap sebelah mata, serta tidak ada dalam radar para pengembang dan investor.

Bahkan oleh Sinarmas Land sekalipun yang notabene memiliki cadangan lahan (land bank) ribuan hektar, masih belum mau memanfaatkannya.

Namun, kondisi itu berubah 180 derajat saat PT Kereta Api Indonesia (Persero) atau KAI berencana memperluas fungsi dan fisik Stasiun Cisauk serta menjadikannya sebagai kawasan transit oriented development (TOD).

Sinarmas Land pun membuka dan menjalin kerja sama dengan KAI guna merealisasikan perluasan Stasiun Cisauk sebagai Kawasan Intermoda BSD City.

Stasiun Cisauk yang dirancang dapat menampung 20.000 penumpang per hari melayani KRL Commuter Line rute perjalanan Jakarta (Stasiun Tanah Abang)–Rangkas Bitung (Stasiun Maja). Bangunan ini berdiri di atas lahan seluas 1.440 meter persegi.

Baca juga: 96,4 Persen Apartemen Mewah di Jakarta Laku Terjual

Di lantai dua stasiun dibangun jembatan penghubung di atas udara atau skywalk sepanjang 350 meter. Fungsinya untuk mempermudah penumpang Stasiun Cisauk menuju ke Terminal Shuttle Bus BSD Link dan Pasar Modern Intermoda BSD City.

Kawasan ini juga memiliki terminal bus layang (elevated) yang terletak di lantai dua. Selain itu, gedung stasiun terkoneksi dengan pintu masuk dan keluar Pasar Modern dan Terminal Shuttle Bus BSD Link.

vkyryl Ilustrasi apartemen.

Tak hanya pengembang swasta nasional dan badan usaha milik negara (BUMN), juga perusahaan asing.

Di luar Sinarmas Land sebagai kontributor pembangun, para pengembang ini menjadikan Kawasan Intermoda BSD City Cisauk sebagai marketing gimmick.

Terbaru adalah Hankyu Hanshin Properties Corporation. Pengembang yang berbasis di negeri matahari terbit, Jepang, ini baru saja mengumumkan proyek mereka yang bertajuk Springhill Yume Lagoon.

Mereka menggandeng Springhill Group, menggarap lahan seluas 15 hektar untuk dikembangkan sebagai perumahan yang berisi 1.200 unit dan dilengkapi ruko.

Direktur Pengembangan Bisnis Springhill Group Rudy Budiman menganggap Cisauk  merupakan sunrise property yang memiliki infrastruktur lengkap, terutama terkait mobilitas warganya, KRL, jalan tol, dan jalan arteri.

"Kami tertarik membangun kawasan ini karena secara infrastruktur konektivitas sudah lengkap. Selain itu, pertumbuhan harganya juga paling baik di antara kawasan Jadebotabek lainnya," kata Rudy menjawab Kompas.com, Rabu (30/10/2019).

Hankyu dan Springhill menargetkan penjualan perumahan ini senilai Rp 1,1 triliun.

Sejoli ini menyusul kiprah PT Adhi Commuter Properti (ACP) yang lebih dulu mengembangkan properti vertikal.

Pengembang pelat merah ini berkolaborasi dengan KAI membangun Cisauk Point di atas lahan seluas 1,65 hektar. Cisauk Point terdiri dari apartemen dan area komersial.

Apartementtherappy.com Ilustrasi apartemen kecil.

Tahap pertama diserahterimakan pada 2021, tahap kedua tahun 2023, serta tahap ketiga dan keempat tahun 2024. Adapun nilai investasi untuk membangun Cisauk Point sekitar Rp 1 triliun.

Berikutnya adalah PT Graha Nuansa Asri yang membangun Golden Park Serpong. Perusahaan ini menjadikan Stasiun Cisauk dalam kampanye komersialnya.

Direktur Utama PT Graha Nuansa Asri Gregorius Gun Ho mengatakan, selain kelengkapan infrastruktur, faktor lain yang menarik dari Cisauk adalah harga lahan dan propertinya masih relatif terjangkau.

"Dengan nilai investasi Rp 150 miliar, kami menawarkan per unit di Golden Park ini sekitar Rp 399 juta sampai Rp 1,09 miliar," kata Gregorius.

Pengamat properti yang juga CEO Leads Property Indonesia Hendra Hartono sepakat mengenai hal itu. Harga lahan Cisauk masih kompetitif, meskipun lokasinya bersebelahan dengan BSD City dan dikelilingi fasilitas-fasilitas penunjang kebutuhan warga.

"Karena lokasinya di bibir BSD City serta dapat diakses dari berbagai arah dengan beragam moda transportasi, menjadikan Cisauk menarik minat banyak kalangan. Tak hanya investor, juga konsumen," papar Hendra kepada Kompas.com, Jumat (1/11/2019).

Dalam beberapa tahun ke depan, Hendra memprediksi, Cisauk akan menjadi favorit investasi properti ketika sejumlah infrastruktur dan fasilitas tambahan selesai dibangun.

Thinkstock Ilustrasi apartemen

"Tentu saja, hal ini sangat dinantikan warga Cisauk dan para calon konsumen properti yang mengincar daerah ini," imbuh Gregorius.

Harga terus melambung

Masifnya pengembangan properti di kawasan ini, tentu saja, mengatrol harga jual lahan dan rumah, serta jenis properti lainnya terus melambung.

Cisauk Point, misalnya. Jika pada penawaran perdana 2017 silam harganya sekitar Rp 13 juta per meter persegi, kini sudah menyentuh angka Rp 15 juta hingga Rp 18 juta per meter persegi.

Sementara untuk rumah tapak, saat ini sudah demikian sulit mencari unit ukuran 36/90 persegi dengan harga di bawah Rp 500 juta.

Yang ada ukuran lebih kecil, yakni 30/60 meter persegi yang dibanderol Rp 499 jutaan belum termasuk pajak.

Adapun harga pasar lahannya sudah menyentuh angka Rp 10 juta per meter persegi. Semakin mendekati BSD City dan sejumlah fasilitas komersial, akan makin selangit harganya.

Dalam catatan Kompas.com, harga pasar lahan di sekitar area komersial tersebut sudah bertengger di angka Rp 10 juta per meter persegi.