Sudah Paham KPR Syariah? Ini Bedanya dengan KPR Konvensional

KPR bisa dimanfaatkan masyarakat yang tidak ingin mengumpulkan uang dalam waktu lama untuk membeli rumah secara cash.

Namun, tahukah Anda bahwa KPR memiliki dua kategori berdasarkan prinsip pinjaman kreditnya yakni KPR Syariah dan KPR konvensional?

Baik KPR subsidi maupun KPR non-subsidi, terdapat prinsip syariah maupun konvensional. Tergantung pilihan Anda.

Sebelum mengulas dan menilik perbedaan antara KPR Syariah dengan KPR konvensional, baiknya perlu diketahui definisi mendasar dari KPR.

Seperti yang tercantum dalam Peraturan Menteri (Permen) PUPR Nomor 20/PRT/M/2019 tentang Kemudahan dan Bantuan Pemilikan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah.

Pada Pasal 1 ayat (1) tertulis bahwa KPR adalah kredit atau pembiayaan pemilikan rumah yang diterbitkan oleh bank pelaksana.

Sementara itu, melansir dari situs resmi Otoritas Jasa Keuangan (OJK), KPR adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan ke para nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah.

Spesifik soal KPR Syariah, jenis pembiayaan ini ditawarkan oleh unit usaha syariah (UUS) atau Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan (PPSP) dengan mengadaptasi prinsip syariah yang bebas dari riba.

Sederhananya, KPR Syariah umumnya dilaksanakan oleh Bank Umum Syariah (BUS). Meskipun ada juga bank konvesional yang memfasilitasi jenis KPR ini.

Adapun jenis akad yang umum digunakan dalam pembiayaan kepemilikan rumah dan apartemen di Indonesia sebagai berikut.

1. Akad Jual Beli Atau Akad Murabahah

Murabahah yaitu perjanjian jual-beli antara bank dengan nasabah. Bank syariah akan membeli barang yang diperlukan oleh nasabah kemudian menjualnya kepada nasabah yang bersangkutan.

Sebesar harga perolehan ditambah dengan margin atau keuntungan yang disepakati antara bank dan nasabah.

Dalam transaksi dengan menggunakan akad ini, bank syariah akan melakukan pembelian rumah yang diinginkan nasabah (bank bertindak sebagai pemilik rumah).

Selanjutnya menjual rumah tersebut kepada nasabah dengan cara dicicil.

Bank tidak mengenakan bunga kepada nasabah atas pembayaran cicilan yang dilakukan namun mengambil margin atau keuntungan dari penjualan rumah yang telah ditetapkan sejak awal.

Sebab, prinsip akad murabahah yang digunakan yakni besaran cicilan yang harus dibayarkan oleh nasabah dalam jangka waktu tertentu yang disepakati telah ditetapkan sejak awal bersifat tetap (besaran cicilan tidak berubah).

2. Akad Musyarakah Mutanaqisah (Kerja Sama Sewa)

Musyarakah mutanaqisah adalah akad antara dua pihak atau lebih yang berserikat atau berkongsi terhadap suatu barang dimana salah satu pihak kemudian membeli bagian pihak lainnya secara bertahap.

Dalam skema ini, bank dan nasabah bersama-sama melakukan pembelian rumah dengan porsi kepemilikan yang telah disepakati. Misalnya bank 80 persen dan nasabah 20 persen.

Selanjutnya, nasabah akan membeli rumah tersebut dari pihak bank dengan cara melakukan pengangsuran atau pencicilan dana, menurut modal kepemilikan rumah yang dimiliki oleh bank.

Hingga pada akhirnya semua aset kepemilikan bank telah berpindah tangan kepada nasabah. Besar cicilan yang dibayarkan oleh nasabah dengan skema ini ditentukan berdasarkan kesepakatan antara bank dan nasabah.

Perbedaan KPR Syariah dengan KPR Konvensional

Mengutip situs resmi Bank OCBC NISP, berikut ulasan lebih jauh tentang perbedaan KPR konvensional dan syariah:

1. Akad Jual Beli KPR

Perbedaan KPR Syariah dan konvensional yang pertama terletak pada akad jual beli.

Akad transaksi pada KPR konvensional adalah kesepakatan antara nasabah dan pihak bank yang menyetujui biaya pinjaman kredit ditambah dengan bunga KPR dan biaya lainnya.

Sementara untuk akad KPR Syariah menggunakan jenis akad murabahah. Akad murabahah adalah kesepakatan jual beli.

Bank syariah akan membeli rumah yang diinginkan nasabah. Lalu rumah tersebut akan dijual oleh bank syariah kepada nasabah.

Karena nasabah belum memiliki dana yang cukup, maka proses pembelian rumah kepada bank syariah dilakukan secara mencicil.

Selama nasabah mengangsur, bank syariah tidak menambahkan bunga sehingga transaksi bebas riba.

Pihak bank syariah pun memperoleh keuntungan dari penjualan rumah yang telah disepakati bersama.

Besaran angsuran rumah akan tetap hingga jangka waktu yang telah disepakati.

2. Bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Perbedaan KPR Syariah dan konvensional selanjutnya dapat dilihat pada suku bunga KPR.

Pada KPR Konvensional menerapkan suku bunga yang sifatnya tidak tetap untuk nasabah.

Artinya besara bunga yang dibayarkan tidak selalu sama. Bersifat fluktuatif tergantung perkembangan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI).

Kondisi ini berbeda dengan KPR Syariah yang tidak mengenal suku bunga karena bebas riba.

Keuntungan yang didapatkan oleh bank syariah diambil dari hasil penjualan rumah kepada nasabah.

Sehingga besaran angsuran KPR Syariah tiap bulan hingga akhir jatuh tempo akan tetap sama.

3. Jangka Waktu Kredit Rumah

Jangka waktu melakukan kredit KPR akan mempengaruhi jumlah cicilan nasabah setiap bulannya.

Bank konvensional menyediakan jangka waktu yang cukup lama pada kredit KPR. Biasanya sekitar 20 hingga 30 tahun.

Bank berani memberikan jangka waktu yang lama karena semakin lama nasabah membayar cicilan dengan suku bunga fluktuatif maka semakin menguntungkan.

Berbeda dengan konvensional, KPR Syariah dimana jangka waktu yang diberikan tidak terlalu lama.

Jangka waktu panjang yang bisa diberikan bank syariah selama 10 hingga 15 tahun.

Hal ini terjadi karena bank tidak mengambil bunga dari nasabah melainkan keuntungan dari hasil penjualan rumah.

4. Denda Keterlambatan Cicilan

Setiap lembaga keuangan seperti bank konvensional tentu menerapkan sanksi berupa denda apabila nasabah terlambat membayar cicilan.

Besaran biaya keterlambatan berdasarkan kebijakan masing-masing bank.

Namun, sanksi denda atas keterlambatan cicilan tidak berlaku pada KPR Syariah. Sehingga nasabah KPR Syariah lebih diuntungkan.

5. Nilai Angsuran Per Bulan

Pada KPR Konvensional, nominal angsuran yang harus dicicil tidak selalu sama. Jumlah cicilannya mengikuti tingkat suku bunga acuan Bank Indonesia (BI).

Sementara untuk KPR Syariah, besaran cicilan tiap bulan telah ditetapkan sejak awal. Sehingga besaran cicilan KPR Syariah akan tetap dari awal kredit hingga selesai.

Akan tetapi, nilai cicilan kredit KPR Syariah biasanya cukup tinggi dibandingkan KPR Konvensional untuk rumah dengan harga yang sama.

Salah satu penyebabnya karena perbedaan jangka waktu dalam KPR Syariah dan konvensional.

Jangka waktu yang pendek pada KPR Syariah membuat beban biaya cicilan setiap bulan lebih besar.