Mau Beli Rumah Lelang Sitaan Bank? Simak Aturan dan Prosedurnya

Oleh: Putu Bravo Timothy, S.H., M.H

Membeli rumah yang tepat dan layak huni dengan harga terjangkau dan lokasi yang strategis adalah impian banyak orang.

Salah satu cara membeli rumah yang dapat dilakukan adalah dengan membeli rumah lelang sitaan bank, yaitu rumah yang berstatus sitaan dari bank karena debitur tidak mampu melunasi cicilan KPR.

Lalu, hal apa saja yang harus diperhatikan saat ingin membeli rumah lelang sitaan bank?

Saya berasumsi objek jaminan tersebut sudah diikatkan Hak Tanggungan oleh Debitur pada Bank.

Hal ini didasarkan praktik pada umumnya berkaitan dengan objek jaminan benda tidak bergerak atau berupa rumah wajib diikat Hak Tanggungan oleh Bank sebagaimana diatur dalam Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah yang menyatakan:

"Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggugan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut."

Oleh karenanya, penjelasan ini saya kerucutkan berkaitan Lelang Eksekusi yang diperoleh dari Hak Tanggungan.

Hal itu menjadi penting mengingat terdapat banyak pembagian asal usul objek lelang yang masing-masing diatur secara khusus.

Perlu diketahui lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1 Angka 1 di dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang (‘Permenkeu 213/2020’)

Selaras dengan pengertian ;elang dalam buku Himpunan Peraturan Perundang-undangan Republik Indonesia dalam terjemahan Teks asli Art. 1 Vendu Reglement Stbl.1908-189) yang menyatakan:

"Lelang atau penjualan barang-barang yang dilakukan kepada umum dengan harga penawaran yang meningkat atau menurun atau dengan pemasukan harga dalam sampul tertutup, atau kepada orang-orang yang diundang atau sebelumnya diberitahu mengenai pelelangan atau penjualan itu, atau diizinkan untuk ikut serta dan diberi kesempatan untuk menawar harga, menyetujui harga yang ditawarkan atau memasukkan harga dalam tertutup."

Pemohon lelang (bank) wajib memenuhi tata cara pengajuan permohonan lelang sebagaimana diatur dalam huruf A Angka 1 Lampiran Permenkeu 213/2020 yang menyatakan:

Permohonan lelang dalam Lelang Eksekusi

a. Permohonan Lelang Eksekusi diajukan oleh Penjual kepada Kepala KPKNL disertai dokumen persyaratan lelang.
b. Pengajuan permohonan lelang eksekusi dapat dilakukan menggunakan Aplikasi Lelang.
c. Dalam hal permohonan lelang diajukan menggunakan Aplikasi Lelang dan dokumen persyaratan lelang telah terverifikasi secara digital, asli surat permohonan beserta dokumen persyaratan lelang harus diterima KPKNL paling lambat 14 (empat belas) hari kerja sejak dinyatakan lengkap sesuai tiket permohonan pada aplikasi.
d. Dalam hal asli surat permohonan beserta dokumen persyaratan lelang sebagaimana dimaksud pada huruf c diterima lebih dari 14 (empat belas) hari kerja dan/atau terdapat perbedaan data dengan softcopy pada Aplikasi Lelang, permohonan lelang tidak dapat diproses dan Penjual harus mengajukan kembali permohonan lelang dari awal untuk diproses kembali.
e. Dalam hal Lelang Eksekusi Panitia Urusan Piutang Negara, permohonan lelang diajukan oleh pejabat yang berwenang sesuai organisasi dan tata kerja DJKN kepada Kepala KPKNL bersangkutan dengan berpedoman pada tata naskah dinas yang berlaku.
f. Dalam hal Penjual menggunakan jasa pra lelang dan/atau jasa pascalelang dari Balai Lelang, nama Balai Lelang harus disebutkan dalam surat permohonan lelang.

Terhadap permohonan lelang dimaksud di atas, bank selaku penjual atau pemohon lelang berkewajiban memenuhi dokumen persyaratan umum dan khusus sebagai berikut:

Dokumen Persyaratan Umum diatur dalam huruf B Angka 1 Lampiran Permenkeu 213/2020), yaitu:

1. Surat permohonan lelang wajib dilengkapi dokumen persyaratan yang bersifat umum yang disampaikan pada saat permohonan lelang, yakni: salinan/fotokopi Surat Keputusan Penunjukan Penjual/Surat Tugas Penjual/Surat Kuasa Penjual, kecuali Pemohon Lelang adalah perorangan

2. Daftar barang yang akan dilelang, nilai limit dan uang jaminan