Tanah HGU Bisa Diubah Jadi HGB, Begini Ketentuannya

JAKARTA, KOMPAS.com - Lahan bersertifikat Hak Guna Usaha (HGU) bisa diubah menjadi hak atas tanah yang lainnya.

Sebagaimana termaktub di dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Pada Pasal 30 ayat (2) disebutkan, HGU dapat beralih, dialihkan, atau dilepaskan kepada pihak lain, serta diubah haknya.

Kendati begitu, dalam rangka perubahan HGU tentu terdapat ketentuannya. Selain itu, HGU hanya bisa diubah menjadi dua jenis hak atas tanah.

Baca juga: Mengenal Lagi HGU, Objek Tanah, Peruntukan, Hingga Jangka Waktunya

Hal tersebut tertera dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.

Pada Pasal 163 tertulis bahwa HGU dapat diubah menjadi Hak Guna Bangunan (HGB), atau Hak Pakai. Namun, terdapat dua kondisi yang dipersyaratkan.

Yakni tanah HGU akan digunakan untuk mendirikan bangunan yang menunjang kegiatan usaha, atau terjadi revisi Rencana Tata Ruang (RTR).

Perubahan HGU menjadi HGB atau Hak Pakai bisa mencakup sebidang ataupun hanya sebagian tanah.

Apabila keseluruhan tanah HGU, maka pemohon tinggal mengajukan permohonan perubahan.

Namun jika hanya sebagian tanah, maka harus diterbitkan sertifikat pemisahan hak terlebih dahulu sebelum mengajukan permohonan perubahan.

Lalu di dalam Pasal 164 disebutkan beberapa contoh bangunan di atas tanah HGU yang bisa diberikan dan diubah menjadi HGB atau Hak Pakai.

Meliputi emplasemen, bangunan pabrik, gudang, tempat tinggal sementara karyawan, atau bangunan lainnya yang menunjang kegiatan usaha.

Baca juga: Apa Itu Sertifikat Hak Pakai? Simak Pengertian Hingga Jangka Waktunya

Selanjutnya soal perubahan HGU menjadi HGB atau Hak Pakai karena terjadi revisi RTR tertulis di dalam Pasal 165.

Bahwa pemegang HGU memiliki kewajiban menyerahkan paling sedikit 20 persen kepada negara dari luas bidang tanah HGU yang diubah.

Namun apabila pemegang HGU tidak melakukan penyesuaian menjadi HGB atau Hak Pakai paling lama 1 tahun sejak revisi RTR, maka HGU tetap berlaku sampai berakhirnya jangka waktu.

Akan tetapi nanti tidak dapat diperpanjang dan/atau diperbarui, serta tidak dapat dialihkan atau dilepaskan kepada pihak lain. Selanjutnya diberikan kepada Badan Bank Tanah.

Di sisi lain, jika HGU akan dipergunakan oleh Instansi Pemerintah Pusat/Pemerintah Daerah/BUMN/BUMD/Badan Bank Tanah, maka harus dicapai kesepakatan antara kedua belah pihak dengan ketentuan sebagai berikut:

• Instansi Pemerintah Pusat/Pemerintah Daerah/BUMN/BUMD/Badan Bank Tanah menyusun rencana induk (master plan) dan time schedule pemanfaatan lahan dan pemegang hak tetap dapat memanfaatkan lahan dimaksud sebelum digunakan oleh Instansi Pemerintah Pusat/Pemerintah Daerah/BUMN/BUMD/Badan Bank Tanah; atau

• Bahwa terhadap tanah yang akan dimanfaatkan oleh Instansi Pemerintah Pusat/Pemerintah Daerah/BUMN/BUMD/Badan Bank Tanah, dapat diberikan ganti kerugian yang layak.